Gewerblicher Grundstückshandel bei Verkauf zur Vermeidung der Zwangsversteigerung

Hintergrund

Zu entscheiden war, ob die sog. Drei-Objekt-Grenze überschritten ist, wenn die Veräußerung zur Abwendung einer vom FA angedrohten Zwangsversteigerung erfolgt ist.

A war Allein- bzw. Miteigentümer zahlreicher Grundstücke. Fünf Grundstücke/Miteigentumsanteile veräußerte er nur deshalb, weil das FA diese wegen hoher Steuerverbindlichkeiten mit Sicherungshypotheken belastet und die Versteigerung angedroht hatte. Vier Grundstücke wurden 1995 bzw. 1997 erworben und 1998 veräußert. Ein Grundstück wurde 1988 erworben und ebenfalls 1998 veräußert.

Das FA ging von der Überschreitung der Drei-Objekt-Grenze aus und bejahte einen gewerblichen Grundstückshandel. Das FG verneinte die Gewerblichkeit, da sich A wegen der angedrohten Zwangsversteigerung der Veräußerung nicht habe entziehen können.

Entscheidung

Der BFH vertritt eine strengere Auffassung und hob das FG-Urteil auf.

Nach der in der Rechtsprechung entwickelten Drei-Objekt-Grenze ist regelmäßig von einem gewerblichen Grundstückshandel auszugehen, wenn innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen Anschaffung/Errichtung und Verkauf - d.h. innerhalb von etwa fünf Jahren - mindestens vier Objekte veräußert werden. Damit hat A bereits mit der Veräußerung der vier Objekte (Erwerb 1995/1997, Veräußerung 1998) die objektiven Voraussetzungen des gewerblichen Grundstückshandels erfüllt. Ob auch das fünfte Objekt (Erwerb 1988) durch Zuführung zum Betriebsvermögen einzubeziehen war, konnte offen bleiben. Der Fall wurde zur weiteren Sachverhaltsfeststellung an das FG zurückverwiesen.

Die durch die Verkäufe indizierte Annahme, dass A bereits beim Erwerb mit bedingter Veräußerungsabsicht handelte, ist - entgegen der Auffassung des FG - nicht widerlegt. Denn die konkreten Anlässe für den Verkauf - z.B. Ehescheidung, Finanzierungsschwierigkeiten, Krankheit, Gefälligkeit, unerwartetes Kaufangebot - sagen im Allgemeinen nichts darüber aus, ob der Eigentümer nicht auch aus anderen Gründen zum Verkauf bereit gewesen wäre und somit von Anfang an eine zumindest bedingte Veräußerungsabsicht hatte. Das Gleiche gilt im Streitfall für den aus der Ankündigung der Zwangsversteigerung ausgeübten Druck.

Hinweis

Die Drei-Objekt-Grenze bedeutet einen Anscheinsbeweis, der den Schluss auf die innere Tatsache im Zeitpunkt des Erwerbs (der Bebauung/Erschließung) in bedingter Veräußerungsabsicht zulässt. Der Anscheinsbeweis kann nur durch den Nachweis eines atypischen Sachverhaltsverlaufs erschüttert werden. Dafür genügen jedoch bloße Absichtserklärungen oder nachträgliche Ereignisse (persönliche oder finanzielle Gründe) nicht, da sie keinen Hinweis auf die bedingte Veräußerungsabsicht beim Erwerb geben können. Die bedingte Veräußerungsabsicht muss für den Zeitpunkt des Erwerbs widerlegt werden. Dafür kommen in erster Linie Gestaltungen in Betracht, die in zeitlicher Nähe zum Erwerb stehen und eine Veräußerung innerhalb von fünf Jahren erschweren oder unwirtschaftlich machen, z.B. eine langfristige Vermietung, Finanzierung oder Nießbrauchsbelastung.

Urteil v. 27.9.2012, III R 19/11, veröffentlicht am 8.5.2013

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