Fristbeginn bei einem privaten Veräußerungsgeschäft

In einem vom FG Berlin-Brandenburg entschiedenen Fall ging es um den Fristbeginn bei einem privaten Veräußerungsgeschäft. Die Klägerin hatte sich mit notariellem Vertrag verpflichtet, innerhalb einer bestimmten Frist Erwerber für Miteigentumsanteile zu benennen, andernfalls würde sie selbst Erwerberin.

Streitig ist die Steuerbarkeit einer Grundstücksveräußerung, bebaut mit einem Reihenmittelhaus, nach § 23 EStG. Die Kläger schlossen im notariellen Vertrag vom 21.9.2000 einen Grundstückkaufvertrag über eine noch zu vermessende Teilfläche. In diesem Vertrag traten die Kläger als "Benenner" auf, d. h. die Kläger verpflichteten sich bis zum 30.6.2002 5 Käufer zu benennen, welche einen bestimmten Miteigentumsanteil an dem noch zu vermessenden Grundstück erwerben.

Die Kläger haben mit notariellem Vertrag vom 17.4.2001 3 Käufer benannt, einen Miteigentumsanteil haben sie selbst erworben. Nach dem ursprünglichen Vertrag wurden daher die Kläger Erwerber des nicht benannten Miteigentumsanteils, welchen sie mit notariellem Vertrag 6.12.2004 veräußerten. Mit notariellem Vertrag vom 25.2.2011 veräußerten die Kläger ihren ursprünglich benannten Miteigentumsanteil an die Eheleute I.

Steuerliche Einordnung einer Grundstücksveräußerung

In ihrer, für das Jahr 2011 erstellten Steuererklärung machten die Kläger keine Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften geltend. Abweichend von der eingereichten Erklärung setzte der Beklagte mit Bescheid vom 16.4.2013 Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften in Höhe von je 37.975 EUR fest. Mit Einspruch vom 6.5.2013 machten die Kläger geltend, dass aufgrund der 10-Jahresfrist keine Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften zu versteuern sind.

Der Beklagte wies mit Einspruchsentscheidung vom 26.5.2015 den Einspruch als unbegründet zurück. Nach Auffassung des Beklagten wurden die Kläger erst mit Selbstbenennung am 20.8.2001 verbindlich verpflichtet. Der Vertrag vom 21.9.2000 entfalte keine verbindliche Wirkung, da sie insbesondere nicht daran gehindert waren, andere Erwerber anstelle sich selbst zu benennen.

Gegen diese Entscheidung reichten die Kläger am 23.6.2015 Klage ein. In der Klagebegründung vertreten die Kläger die Auffassung, dass der Vertragsabschluss am 21.9.2000 für die Klägerin bindend war. Gegenstand der Klage ist jedoch nur der hälftige Anteil der Klägerin. Da der Kläger erst im Bennenungsfall auftrat ist die Fristberechnung unzweifelhaft. 

Frist nach § 23 EStG

Die Klage ist zulässig und begründet. Nach Auffassung des Finanzgerichtes erfolgte der Erwerb mit notariellem Vertrag vom 21.9.2000 und damit außerhalb der für eine Besteuerung nach § 23 EStG bestimmten Frist von 10 Jahren. Nach ständiger Rechtsprechung des BFH kommt es bei der Fristberechnung auf die Vertragserklärungen beider Parteien innerhalb der Veräußerungsfrist an.

Speziell zu bedingten Rechtsgeschäften äußerte sich der BFH, Urteil v. 10.2.2015, IX R 23/13. Danach folge aus dem Wesen der Bedingung, dass das aufschiebende Rechtsgeschäft tatbestandlich mit seiner Vornahme vollendet und voll gültig sei und seine Bindungswirkung mit dem Bedingungsfall eintritt, ohne dass die Willenseinigung noch bestand haben müsse. Bei so einem Rechtsgeschäft haben die Parteien keine Möglichkeit mehr, die Vertragsbeziehung einseitig zu lösen und sind zur gegenseitigen Treuepflicht verpflichtet (sog. Potestativbedingung). Lediglich dann, wenn die Wirksamkeit vom Belieben des Verpflichteten abhängig sein soll, wird keine Bedingung angenommen (sog. Wollensbildung).

Aus diesen Gründen liegt nach Ansicht des Finanzgerichts eine Potestativbedingung vor. Ferner führte das Finanzgericht aus, dass die Klägerin zwar die Möglichkeit hatte einen Käufer zu finden – sie konnte also auf das Geschehen Einfluss nehmen – die Rechtsfolgen des Geschehens aber nicht mehr ändern. Aus diesem Grunde war sie an den Vertrag wirksam gebunden.

Revision beim BFH

Die Revision ist beim Bundesfinanzhof unter dem Aktenzeichen anhängig, Az beim BFH IX R 12/20. Es empfiehlt sich, entsprechende Fälle offen zu halten.

FG Berlin-Brandenburg, Urteil v. 4.6.2020, 10 K 10154/15

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