Der für die Bewertung im Ertragswertverfahren maßgebliche Rohertrag eines bebauten Grundstücks ist grundsätzlich das Entgelt, das für die Benutzung nach den vertraglichen Vereinbarungen als Miete zu zahlen ist. Eine vertraglich vereinbarte Miete kann nicht mehr als üblich angesehen werden, wenn sie mehr als 20 % niedriger ist als der unterste Wert der Spanne des verwendeten Mietspiegels oder wenn sie mehr als 20 % höher ist als der oberste Wert der Spanne. Auf den Mittelwert kommt es insoweit nicht an.
Hintergrund: Vererbung einer hochpreisig vermieteten Immobilie
X und seine Mutter waren Miteigentümer eines Grundstücks in Berlin, das u.a. mit 14 Wohnungen bebaut war. In 2012 verstarb die Mutter und wurde von X beerbt.
In seiner Erklärung zur Bedarfswertfeststellung setzte X für die Ermittlung des Gebäudeertragswerts einen jährlichen Rohertrag i.S. von § 186 BewG an. Dabei ging er für einige Einheiten von den vertraglich vereinbarten Nettokaltmieten aus. Für weitere Einheiten, bei denen die tatsächliche Miete die im Mietspiegel ausgewiesenen Mittelwerte um mehr als 20 % überschritt, legte er die Mittelwerte zugrunde.
Das FA setzte bei der Frage, ob die tatsächliche Miete um mehr als 20 % von der "üblichen Miete" abweicht (§ 186 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG), als "übliche(n) Miete" nicht den Mittelwert, sondern den obersten Wert der im Mietspiegel ausgewiesenen Spanne an. Es kam dadurch bei lediglich 2 Einheiten zu Abweichungen der tatsächlichen Miete von der üblichen Miete um mehr als 20 %. Als Rohertrag für diese 2 Einheiten ("übliche Miete" i.S. des letzten Satzteils des § 186 Abs. 2 Satz 1 BewG) setzte es den Mittelwert des Mietspiegels an. Im Übrigen blieb es bei dem Ansatz der (höheren) vertraglich vereinbarten Miete.
Mit der Klage verfolgte X seine Auffassung weiter, mit dem in § 186 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG zwei Mal verwendeten Begriff "übliche(n) Miete" sei zwei Mal der Mittelwert des Mietspiegels gemeint. Das FG folgte dem FA und wies die Klage ab.
Entscheidung: Die Überschreitung der 20 %-Grenze bemisst sich nach den Spannenwerten des Mietspiegels
Für Grundstücke oder Grundstücksteile, die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat, ist die übliche Miete anzusetzen (§ 186 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG). Für die Prüfung der 20 %-Grenze i.S. des § 186 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BewG ist bei Zugrundelegung eines Mietspiegels nicht auf den Mittelwert, sondern auf den untersten bzw. obersten Wert der Mietpreisspanne abzustellen.
Innerhalb der Spannbreite liegende Miete ist ortsüblich
Die Finanzverwaltung geht zur Bestimmung der "üblichen Miete" davon aus, dass grundsätzlich der im Mietspiegel ausgewiesene gewichtete Mittelwert anzusetzen ist. Bei ausreichenden Anhaltspunkten für einen konkreten niedrigeren oder höheren Wert ist dieser Wert anzusetzen. Für die Überprüfung der Ortsüblichkeit von tatsächlich erzielten Mieten ist auf den jeweils unteren oder oberen Wert der Spanne abzustellen. Das bedeutet, dass eine Miete, die mehr als 20 % niedriger ist als der untere Wert der Spanne bzw. zu mehr als 20 % höher ist als der obere Wert der Spanne, nicht mehr ortsüblich ist (vgl. H B 186.5 der Erbschaftsteuer-Hinweise "Mietspiegel").
Der BFH folgt der Verwaltungsauffassung
Der BFH teilt diese Auffassung jedenfalls soweit es das Verständnis der zur Ermittlung der 20 %-Grenze anzusetzenden "üblichen Miete" betrifft. Damit sind alle Mietwerte innerhalb der Spannbreite des Mietspiegels als üblich anzusehen. Erst die Überschreitung bzw. Unterschreitung der jeweiligen Grenzwerte führt zur Unüblichkeit. Das entspricht bereits dem allgemeinen Sprachgebrauch. Danach wird als "üblich" dasjenige bezeichnet, das sich "im Rahmen des Üblichen", also innerhalb einer gewissen Spanne, bewegt. Auf den Mittelwert kann nicht abgestellt werden. Denn das könnte zu dem dann denkbaren, aber sinnwidrigen Ergebnis führen, dass ein Mietpreis, der noch innerhalb der Spannbreite des Mietspiegels liegt, wegen einer die 20 %-Grenze überschreitenden Abweichung vom Mittelwert zu einer Verwerfung der vereinbarten Miete führt. Die Berücksichtigung einer Preisspanne wird auch dadurch bestätigt, dass z.B. auch bei der Überlassung einer Wohnung im Rahmen des Arbeitsverhältnisses als übliche Miete jede Miete verstanden wird, die sich innerhalb der im Mietspiegel ausgewiesenen Spanne bewegt (BFH vom 17.08.2005 - IX R 10/05, BStBl II 2006, 71).
Hinweis: Ansatz des Mittelwerts als übliche Miete bleibt offen
Das FA hat für 2 Einheiten eine 20 %-Abweichung von den äußeren Spannenwerten festgestellt, d.h. die Miete lag 20 % über dem obersten Spannenwert des Mietspiegels. Es hat sodann nicht diesen Spannenwert, sondern den (niedrigeren) Mittelwert als übliche Miete angesetzt. Der BFH hat ausdrücklich offen gelassen, ob in einem solchen Fall nicht ebenfalls der oberste Spannenwert anzusetzen wäre. Diese Problematik war nicht zu entscheiden, da der BFH wegen des im gerichtlichen Verfahren geltenden Verböserungsverbots nicht über das vom FA bereits Anerkannte (Mittelwert statt möglicherweise oberster Spannenwert) hinausgehen kann.
BFH Urteil vom 05.12.2019 - II R 41/16 (veröffentlicht am 22.05.2020)