Erstberatungsbrief: Mietverträge zwischen nahen Angehörigen / Anschreiben

Sehr geehrte Frau …, sehr geehrter Herr …,

bei der Gestaltung von Mietverhältnissen zwischen nahen Angehörigen lauern steuerliche Fallstricke. Insbesondere möchte ich/möchten wir Ihnen einen Überblick geben, welche Inhalte ein Mietvertrag, geschlossen zwischen nahen Angehörigen, erfüllen sollte, damit er vom Finanzamt unbeanstandet bleibt. Es wird dargestellt, welchen formalen Kriterien ein solcher Mietvertrag gerecht werden muss, um zur steuerlichen Anerkennung zu gelangen. Denn während bei der Vermietung an fremde Personen grundsätzlich eine marktübliche Miete vereinbart wird, besteht bei zwischen nahen Angehörigen geschlossenen Verträgen das Risiko, diese Marktüblichkeit nicht zu Grunde zu legen, sondern verbilligt zu vermieten.

Grundsätzlich bedürfen schuldrechtliche Verträge (also z. B. auch ein Mietvertrag) keiner besonderen Form, um ihre Wirksamkeit zu entfalten. Beim Mietvertrag über Wohnraum sollten Sie jedoch darauf achten, dass selbiger in Schriftform abgeschlossen wird, insbesondere zur Nachweiserbringung gegenüber dem Finanzamt.

Welche Rechtsfolgen ergeben sich, wenn die Kriterien der Fremdüblichkeit, der zivilrechtlichen Wirksamkeit und der tatsächlichen Durchführung vom Finanzamt verneint werden?

Dem Kriterium der Fremdüblichkeit bei Verträgen zwischen nahen Angehörigen kommt in der Praxis eine besondere Bedeutung zu.

Nicht als fremdüblich anzuerkennen sind z. B. Mietverhältnisse zwischen Eltern und Kind, bei denen zwar die monatliche Miete geflossen ist, man es aber über einen langen Zeitraum unterließ, zu wenig gezahlte Nebenkosten einzufordern.

Ebenfalls nicht als fremdüblich anzuerkennen sind Mietverträge, bei denen die Eltern das ständige Hausrecht für die an Sohn oder Tochter vermietete Wohnung innehaben.

Auch sofern der Vermieter eine möblierte Wohnung vermietet, diese jedoch auf seine Kosten mit Möbeln bestückt, liegt keine Fremdüblichkeit vor.

Grundsätzlich wird das Finanzamt zunächst einmal solche Verträge nicht anerkennen. Dies kann dann dazu führen, dass z. B. bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemachte Verluste nachträglich aberkannt werden. Im schlimmsten Fall droht sogar ein Verfahren wegen Steuerhinterziehung! Wurde umsatzsteuerpflichtig vermietet, kann es rückwirkend zur Versagung des Vorsteuerabzugs kommen, der dann wieder an das Finanzamt zurückerstattet werden muss.

Bedeutung der ortsüblichen Miete als Vergleichsmaßstab zur Feststellung der Fremdüblichkeit

Damit ein zwischen nahen Angehörigen geschlossener Mietvertrag die steuerliche Anerkennung des Finanzamts findet, spielt die Fremdüblichkeit eine entscheidende Rolle. Denn die Finanzämter erkennen zwischen nahen Angehörigen geschlossene Mietverträge steuerlich nur dann an, wenn die Höhe der darin benannten Miete einem Fremdvergleich standhält. Um diesen Fremdvergleich durchführen zu können, bedient sich das Finanzamt der Hilfe regionaler Mietspiegel. Die Finanzämter vergleichen dann im Rahmen des jeweiligen Einzelfalls, ob die im Mietvertrag vereinbarte Miete in ihrer Höhe der Miete entspricht, die in Anlehnung an den örtlichen Mietspiegel ein fremder Mieter hätte zahlen müssen.

Beispiel: Der Vermieter A vermietet eine in Köln Nippes gelegene Eigentumswohnung mit einer Größe von 105 qm an seinen Sohn S für monatlich 500 EUR. Da der Sohn in Köln studiert und selbst über kein Einkommen verfügt, hat A sich dazu entschlossen, die Wohnung an seinen Sohn S weit unterhalb der Miete zu vermieten, welche er erzielen könnte, wenn A die Wohnung an einen fremden Dritten vermieten würde. Zieht man die ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel heran, müsste ein fremder Mieter für diese Wohnung 1.300 EUR monatliche Miete zahlen. Vergleicht man die vom Sohn tatsächlich gezahlte Miete mit der ortsüblichen Miete, resultierend aus dem Kölner Mietspiegel, gelangt man zu folgendem Ergebnis: Die tatsächlich vom Sohn des A gezahlte Miete in Höhe von 500 EUR monatlich entspricht gemessen an der ortsüblichen Vergleichsmiete von 1.300 EUR einem prozentualen Anteil von 38,46 %. Das bedeutet, die tatsächlich gezahlte Miete liegt um 61,54 % unter der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Bedeutung der Grenze von 66 % bei der Vermietung von Wohnraum an nahe Angehörige

Der Gesetzgeber hat eine Regelung verankert, welche besagt, dass unter der Voraussetzung, dass eine Vermietung zwischen Angehörigen erfolgt und die zwischen den Angehörigen geflossene monatliche Miete weniger als 66 % der ortsüblichen Miete beträgt, eine Aufteilung der mit dieser Wohnung in Zusammenhang stehenden Werbungskosten in einen entgeltlichen Teil und einen unentgeltlichen Teil erfolgen muss.

Beispiel: Der Vermieter B vermietet eine in Düsseldorf Eller gelegene Eigentumswohnung mit einer Größe von 80 qm an seinen Sohn S für monatlich 400 EUR. Da der Sohn in Düsseldorf studiert und selbst über keine Einkommen verfügt, hat B sich dazu entschlo...