LG Berlin Urteil vom 18.03.2005 - 65 S 355/04

Verfahrensgang

AG Berlin-Charlottenburg (Urteil vom 01.10.2004; Aktenzeichen 206 C 240/04)

Tenor

Auf die Berufung des Klägers wird das am 1. Oktober 2004 verkündete Anerkenntnisteil- und Schlussurteil des Amtsgerichts Charlottenburg – 206 C 240/04 – unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung teilweise geändert und wie folgt neu gefasst:

Auf den Antrag des Klägers wird festgestellt,

1. dass das Mietverhältnis vom 9. November 1999 betreffend die Liegenschaft … in … durch die Kündigungen der Beklagten vom 26. September und 3. November 2003 nicht beendet wurde und unverändert zwischen den Parteien fortbesteht,

2. die Beklagte gegenüber dem Kläger keinen Anspruch auf Zahlung eines Betrages von 725,71 € hat,

3. dass das Feststellungsbegehren des Klägers aus dem Antrag zu I 3. aus der Klageschrift vom 5. Januar 2004 in Höhe eines Betrages von 6.854,92 € in der Hauptsache erledigt ist,

4. dass der Kläger im Hinblick auf die von ihm angemieteten Räume in der Liegenschaft … in … nicht verpflichtet ist, Schönheitsreparaturen durchzuführen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Auf die Widerklage wird der Kläger entsprechend seinem Anerkenntnis verurteilt, der Beklagten eine Mietbürgschaftsurkunde in Höhe von 5.112,92 € auszuhändigen.

Auf die Widerklage wird der Kläger ferner verurteilt, an die Beklagte 1.398,91 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 25. Juni 2004 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Widerklage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben der Kläger 32 % und die Beklagte 68 % zu tragen. Von den Kosten des Berufungsverfahrens haben der Kläger 59 % und die Beklagte 41 % zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Den Parteien wird nachgelassen die Zwangsvollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe des jeweils beizutreibenden Betrages zuzüglich 10 % abzuwenden, sofern nicht die Gegenseite vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird hinsichtlich des abgewiesenen Feststellungsantrages zur Miethöhe und hinsichtlich der abgewiesenen Klage auf Rückzahlung zurückgezahlter Staffelmietbeträge zugelassen. Im Übrigen wird die Revision nicht zugelassen.

Tatbestand

I.

Hinsichtlich des Tatbestandes wird zunächst auf die tatsächlichen Feststellungen des Urteils des Amtsgerichts Charlottenburg – 206 C 240/04 – vom 1. Oktober 2004 Bezug genommen.

Mit der Berufung ist der Kläger der Auffassung, dass das Amtsgericht bei der Verneinung des Rechtsschutzbedürfnisses für die Feststellungsklage übersehe, dass auch bei einer positiven Entscheidung über die Leistungsklage die Beklagte nicht gehindert sei, in Zukunft die erhöhte Miete geltend zu machen. Die Staffelmietzinsvereinbarung sei unwirksam, weil sie gegen § 10 Abs. 2 Satz 4 MHG verstoße. Es sei nicht nur die Zahlungspflicht hinausgeschoben worden, sondern der Beginn des Mietverhältnisses überhaupt. In diesem Sinne habe auch die Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin in GE 2001, 852, entschieden. Soweit er Feststellung begehre, dass der Beklagten kein Anspruch mehr in Höhe von 725,71 € zustehe, könne das ursprünglich bestehende Rechtsschutzverhältnis nicht nachträglich weggefallen sein und nachdem die Beklagte Widerklage in Höhe von 8308,75 € erhoben habe, sei es nicht seine Aufgabe die Zusammensetzung des Betrages von 725,71 € darzulegen. Die Durchführung von Schönheitsreparaturen sei nicht wirksam auf ihn überbürdet worden, weil sie mit einer Endrenovierungsklausel zusammenfalle. Außerdem seien starre Fristen vereinbart worden. Beim Zusammenfallen beider Klauseln sei insgesamt von unwirksamen Regelungen auszugehen, hieran ändere auch die salvatorische Klausel nichts. Hinsichtlich der Freistellung von Rechtsanwaltskosten könne nicht von derselben Angelegenheit im Sinne des § 118 BRAGO ausgegangen werden, denn der Auftrag zur Zurückweisung der beiden streitgegenständlichen Kündigungen wegen fehlender Originalvollmacht stelle eine gesonderte Tätigkeit im Sinne des § 118 BRAGO dar. Erst durch die Zurückweisung der Kündigungen nach § 174 BGB seien diese bereits formell unwirksam geworden. Dass die Kündigungen zusätzlich auch materiell unwirksam gewesen seien, spiele dabei keine Rolle, denn er habe sich nicht darauf einlassen müssen, auf ein wirksames Angriffsmittel zu verzichten und sich darauf zu verlassen, dass im Erkenntnisverfahren auch die materielle Unwirksamkeit der Kündigungen festgestellt werde. Hinsichtlich des Widerklageantrages “Zahlung von 5.112,92 € falls die Bürgschaftsurkunde nicht innerhalb von 3 Wochen vorgelegt werde” habe er kein Anerkenntnis abgegeben, so dass das Amtsgericht insoweit auch kein Anerkenntnisteilurteil habe erlassen dürfen. Schließlich seien auch keine 1.328,79 € Nebenkosten geschuldet, weil die zugrundeliegenden Abrechnungen nicht prüfbar seien, denn es sei in unzulässiger Weise nicht verbrauchsabhängig abgerechnet worden. Dass ein Berufen hierauf seinerseits treuwidrig sei, habe nicht einmal die Beklagte behauptet, so dass das Amtsgericht diesen Betrag nic...