LG Berlin Urteil vom 18.05.2004 - 65 S 46/04

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummiete: Ausschluss der Herabsetzung einer Bruttomiete wegen gesunkener Betriebskosten

Orientierungssatz

Ist eine Bruttomiete vereinbart, kommt eine Herabsetzung der Miete wegen gesunkener Betriebskosten nicht in Betracht, sofern unklar ist, welche Betriebskosten in der Miete in welchem Umfang enthalten sind.

Tenor

Die Berufung der Kläger gegen das am 12. Januar 2004 verkündete Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg - 211 C 295/03 - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird zugelassen.

Gründe

I.

Hinsichtlich des Tatbestandes wird zunächst auf die tatsächlichen Feststellungen des Urteils des Amtsgerichts Charlottenburg - 211 C 295/03 - vom 12. Januar 2004 Bezug genommen.

Mit der Berufung sind die Kläger der Auffassung, dass nicht unberücksichtigt bleiben könne, dass die Beklagte sich in dem Mieterhöhungsverlangen nicht auf die vom GEWOS-Institut ermittelten Betriebskosten, sondern auf den konkret errechneten Betriebskostenanteil bezogen habe. Zum Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens seien beiden Parteien die Betriebskosten des Jahres 1998 und 1999 unbekannt gewesen. Der vom Amtsgericht zitierte Rechtsentscheid des KG könne auf den vorliegenden Fall nicht angewendet werden. Nach altem Recht habe der Vermieter zwei Möglichkeiten gehabt die Betriebskosten zu erhöhen. Entweder zunächst mit § 4 Abs. 2 MHG und dann folgender Mieterhöhung nach § 2 MHG oder durch eine allgemeine Mieterhöhung nach § 2 MHG. Eine Mieterhöhung nach § 2 MHG erfolge seitens des Vermieters aber in Kenntnis der aktuellen Betriebskosten und diese Kenntnis fehle dem Mieter, sofern zuvor keine Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten ergangen sei. Deshalb sei es gerechtfertigt, bei der weiteren Mietzinsentwicklung wegen gestiegener Betriebskosten von dem Betriebskostenanteil auszugehen, der dem Vermieter bei Abgabe der letzten Mieterhöhungserklärung nach § 2 MHG bekannt gewesen sei. Würden demgegenüber die Betriebskostensenkungen bei einer Mieterhöhung mit berücksichtigt werden, würde die Regelung des § 4 Abs. 4 MHG unterlaufen. Zudem entspreche es dem Regelungsinhalt des Gesetzes den Mietzins vom Zeitpunkt der Ermäßigung ab entsprechend herabzusetzen.

Die Kläger beantragen,

das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg - 211 C 293/03 - vom 12. Januar 2004 abzuändern und die Beklagte zu verurteilen, an sie 569,34 Euro nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 28. Juni 2002 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitgegenstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Die - wegen der amtsgerichtlichen Zulassung - zulässige Berufung der Kläger ist unbegründet, denn das Amtsgericht hat im Ergebnis zu Recht entschieden, dass den Kläger gegenüber der Beklagten kein Anspruch auf Rückzahlung zuviel gezahlter Betriebskostenvorschüsse in der Zeit von Februar 1999 bis Juli 2002 zusteht.

Zunächst weist die Berufung allerdings zu Recht darauf hin, dass das Gesetz für die Herabsetzung des Mietzinses wegen gesunkener Betriebskosten gerade bestimmt, dass der Mietzins vom Zeitpunkt der Ermäßigung ab entsprechend herabzusetzen ist, weshalb der Vermieter verpflichtet ist, die Ermäßigung ab dem Zeitpunkt ihres Entstehens an den Mieter weiterzugeben (Börstinghaus in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 7. Aufl., § 4 MHG Rdnr. 84; Schultz in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III.A Rdnr. 656; Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 3. Aufl., D.I. Rdnr. 9; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 825; Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 3. Aufl., § 4 MHG Rdnr. 80). Auch zieht das Argument des KG in seinem Rechtsentscheid vom 5. August 1997 (GE 1997, 1097 ff), dass im Extremfall der Vermieter, sofern er bisher keine Mieterhöhungserklärungen wegen gestiegener Betriebskosten abgegeben hat, eine Mieterhöhung wegen über viele Jahre hinweg gestiegener Betriebskosten abgeben könnte, obwohl während dieses Zeitraums mehrere Mieterhöhungen nach § 2 MHG auf der Grundlage von Vergleichsmieten stattgefunden haben, die die Betriebskosten enthalten, im Fall der Ermäßigung der Betriebskosten nicht. Dennoch ist im Fall der Vereinbarung einer Bruttomiete, ohne dass klar ist, welche Betriebskosten in dieser in welchem Umfange enthalten sind, eine Herabsetzung der Miete wegen gesunkener Betriebskosten nicht möglich.

Auszugehen ist zunächst davon, dass vorliegend nach Art. 229 § 3 Nr. 4 EGBGB altes Mietrecht, mithin die Vorschriften des Miethöhegesetzes zur Anwendung kommen. Für die Erhöhungsmöglichkeit der Betriebskosten läuft dies im Ergebnis auf die neue Gesetzeslage hinaus, denn nach der Entscheidung des BGH zu VIII ZR 160/03 vom 19. November 2003 (GE 2004, 229) war bei einer Bruttomiete eine Erhöhung nur möglich, wenn ein Erhöhungsvorbehalt vereinbart worden war. Dabei ist dieser nur dann wirksam, wen...