Vertriebsprovisionen müssen in einem Immobilien-Verkaufsprospekt nicht konkret beziffert werden. Der Anbieter darf sie in geschickten Formulierungen verstecken, wie der BGH jetzt in einem großen Immobilien-Prozess feststellte.
Mehr als 18% Provision?
Im Raum Oldenburg war in den 1990er Jahren ein großes Immobilienprojekt als Steuersparmodell aufgelegt worden. Nach dem Verkaufsprospekt, in dem die Objekte den Anlegern schmackhaft gemacht werden sollten, bestanden mehr als 76 Prozent des Kaufpreises aus den Kosten für Grundstück, Gebäude "inklusive Vertrieb und Marketing".
Nicht im Prospekt erwähnt wurde die Tatsache, dass dabei mehr als 18 Prozent des Kaufpreises als versteckte Innenprovisionen ans Marketing und den Vertrieb gingen. Ausdrücklich erwähnt wurden dagegen nur noch kleinere Posten, wie z. B. 3,42% Provision für den Vermittler der Immobilien.
Die Deutsche Bank, als finanzierendes Institut, betrieb später die Zwangsvollstreckung gegen mehrere Käufer dieser Immobilien, die sich weigerten zu zahlen. Die Bank unterlag mit ihrem Vorhaben jeweils vor dem OLG Oldenburg. Dieses erklärte die Zwangsvollstreckungen für unzulässig, weil über die Innenprovisionen arglistig getäuscht worden sei, was der Bank als Kredit gebendem Institut auch zugerechnet werden könnte.
BGH kippte OLG-Urteil
Diese Entscheidungen kippte der BGH jetzt. Er führte aus: Eine Kredit gebende Bank, mit der kein Anlageberatungsvertrag geschlossen wurde, ist bei solchen Erwerbsmodellen zur Risikoaufklärung über das finanzierte Anlagegeschäft nur unter ganz besonderen Voraussetzungen verpflichtet. So z.B. wenn sie positive Kenntnis davon hat, dass der Anleger von seinem Geschäftspartner oder durch den Verkaufsprospekt über die von ihm zu zahlenden Vertriebsprovisionen arglistig getäuscht wurde.
Keine arglistige Täuschung bei geschickter Formulierung
Genau diese arglistige Täuschung verneinten jedoch die BGH-Richter. Zwar habe im Prospekt nichts auf die stattlichen 18%-Provision für den Vertrieb hingewiesen. Allerdings reicht es aus, dass diese Innenprovisionen dem Grunde nach in der Formulierung „Grundstück, Gebäude inkl. Vertrieb und Marketing“ offengelegt wurden. Auch aus den geringen sonstigen Kosten, z. B. den 3,42% Bearbeitungsgebühr, konnten die Anleger nicht schließen, dass auch etwaige andere Provisionen gleichermaßen gering sind oder dass daneben keine wesentlichen Provisionen mehr anfallen.
Ohne arglistige Täuschung des Vertriebs auch keine Verletzung der Aufklärungspflicht durch die Bank: Die Anleger konnten der Zwangsvollstreckung der Deutschen Bank daher keine Schadensersatzansprüche wegen Verletzung der Aufklärungspflicht entgegenhalten.
Das Verfahren ist jedoch noch nicht zu Ende: Die Sache wurde zur Klärung weiterer Fragen an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
(BGH, Urteile v. 05.06.2012, XI ZR 149/11; XI ZR 173/11; XI ZR 174/11).