Wer zu spät zahlt ... Vermieter darf wegen oft zu spät gezahlter Mieten kündigen

Immer wieder mit der Miete im Verzug

Der Vermieter einer Wohnung verlangt von einem Mieter nach fristloser Kündigung die Räumung der Wohnung.

Das Mietverhältnis besteht seit 1979. Dem Mietvertrag zufolge ist die Miete jeweils bis zum 3. Werktag des Monats zu zahlen. Zwischen Januar 2008 und März 2009 zahlte der Mieter 11 Mieten verspätet.

• Mit Schreiben vom 19. und 24.9.2008 mahnte der Vermieter den Mieter wegen der verspäteten Zahlungen ab.
• Der Mieter bestreitet, die Abmahnungen erhalten zu haben.
• Schließlich ließ der Vermieter eine weitere Abmahnung vom 12.2.2009 per Gerichtsvollzieher zustellen.

Die Miete für März 2009 ging erst am 10.3.2009 beim Vermieter ein. Daraufhin kündigte der Vermieter das Mietverhältnis mit Schreiben vom 6.4.2009 fristlos, hilfsweise ordentlich.

BGH gab dem Vermieter Recht

Der Vermieter konnte das Mietverhältnis fristlos kündigen. Nach § 543 Abs. 1 BGB kann der Vermieter den Mietvertrag fristlos kündigen, wenn ihm

• unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls,
• insbesondere des Verschuldens der Parteien,
• und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen
• ein Festhalten am Vertrag nicht mehr zuzumuten ist.

Diese Voraussetzung kann insbesondere dann gegeben sein, wenn der Mieter die vereinbarte Miete trotz einer Abmahnung des Vermieters weiterhin unpünktlich zahlt.

Irgendwann unzumutbar

Bei der Würdigung, ob die Vertragsfortsetzung für den Vermieter unzumutbar ist, sind auch die vor der Abmahnung liegenden Vertragsverletzungen des Mieters zu berücksichtigen.

Nach vorangegangenen unpünktlichen Zahlungen kann bereits eine weitere unpünktliche Zahlung nach erfolgter Abmahnung die fristlose Kündigung rechtfertigen. So lag der Fall hier. Der Mieter hat vor der Abmahnung vielfach zu spät gezahlt. Nach der Abmahnung zahlte der Mieter die Miete erneut zu spät, was zur Kündigung führte.

(BGH, Urteil v. 14.9.2011, VIII ZR 301/10)