Schon seit den Koalitionsverhandlungen der schwarzgelben Regierung steht eine teils heiß ersehnte Mietrechtsreform im Raum. Umgesetzt wurde bisher erst die Priviligierung von Kinderlärm. Was ist noch geplant, wie steht es mit Erleichterungen bei Räumungen und Energiemodernisierungen?
Die lange erwartete Mietrechtsreform scheint näher zu rücken. Nach monatelangem Stillstand hat das Bundesjustizministerium (BMJ) nun einen Referentenentwurf vorgelegt. Die Einzelheiten der Reform werden dem BMJ zufolge derzeit innerhalb der Bundesregierung abgestimmt, bevor der Referentenentwurf den Ländern und Verbänden zugeleitet wird.
Der Referentenentwurf vom 11.5.2011 entspricht größtenteils dem Entwurf, der im vergangenen Oktober bekannt geworden war, enthält gegenüber diesem aber auch einige Neuerungen. Viele Problempunkte der Mietpraxis sollen angegangen werden. Der Entwurf sieht insbesondere folgende Änderungen vor:
- Vermieter sollen energetische Modernisierungsmaßnahmen in Zukunft einfacher durchsetzen können. Der Kreis an Maßnahmen, die Mieter dulden müssen, soll ausgeweitet werden. Nicht angetastet werden soll die derzeitige Regelung, dass der Vermieter nach einer Modernisierung die Miete jährlich um 11 Prozent der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen können soll.
- Das Minderungsrecht soll bei Beeinträchtigungen des Mieters durch energetische Sanierungen für die ersten 3 Monate ausgeschlossen werden.
- Die sog. „Berliner Räumung", bei der der Vermieter den Räumungsauftrag auf die Besitzverschaffung an der Wohnung beschränkt und an den in der Wohnung befindlichen Sachen des Mieters sein Vermieterpfandrecht geltend macht, soll als gleichberechtigte Alternative zur „normalen Räumung" im Gesetz festgeschrieben werden (§ 885a ZPO-Entwurf). Hierdurch sollen Vermieter künftig kostengünstiger räumen können. Bislang ist dieses von der Praxis entwickelte Modell nicht gesetzlich normiert.
- Mietern soll es erschwert werden, Räumungen dadurch zu verhindern, dass sie Personen in die Wohnung aufnehmen, von denen der Vermieter nichts weiß. Bislang scheitern Räumungen oft daran, dass in der Wohnung ohne Kenntnis des Vermieters Personen wohnen, gegen die dann kein Vollstreckungstitel vorliegt. Gegen solche Personen sollen Vermieter künftig durch einstweilige Verfügung kurzfristig einen ergänzenden Räumungstitel erwirken können (§ 940a ZPO-Entwurf).
- Die Nichtzahlung der Kaution soll als Grund zur fristlosen Kündigung festgeschrieben werden (§ 569 Abs. 3a BGB-Entwurf). Dem Entwurf zufolge soll der Vermieter ohne Abmahnung fristlos kündigen können, wenn der Mieter mit der Zahlung der Kaution in einer Höhe in Verzug ist, die 2 Kaltmieten entspricht. Wie bei der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs sieht der Entwurf auch hier die Möglichkeit vor, die Kündigung unwirksam zu machen, wenn der rückständige Betrag innerhalb von 2 Monaten ab Rechtshängigkeit der Räumungsklage nachgezahlt wird.
- Die Umgehung des Kündigungsschutzes bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen durch den Erwerb durch Gesellschaften oder Miteigentümer soll erschwert werden. So soll künftig beim Erwerb vermieteter Wohnimmobilien durch Gesellschaften oder mehrere Personen generell die Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1 BGB (3 bzw. 10 Jahre) gelten (§ 577a Abs. 1a BGB-Entwurf). Ausnahme: Erwerb durch Familienmitglieder oder Angehörige desselben Haushalts zur Selbstnutzung.
- In Prozessen über die Zahlung der Miete soll das Gericht auf Antrag des Vermieters anordnen können, dass der Mieter die nach Rechtshängigkeit fälligen Mieten beim Amtsgericht hinterlegen muss. Voraussetzung für eine Hinterlegungsanordnung soll sein, dass die Klage "hohe Aussicht auf Erfolg" hat (§ 302a ZPO-Entwurf). Dabei ist die neue Vorschrift nicht auf Mietstreitigkeiten beschränkt, sondern bezieht sich ihrem Wortlaut nach auf alle Ansprüche, die in einer Klageerweiterung geltend gemacht werden.
- Kommt der Mieter einer solchen Hinterlegungsanordnung nicht nach, kann das Gericht im Räumungsprozess eine einstweilige Verfügung auf Räumung erlassen (§ 940a Abs. 3 ZPO-Entwurf).
- Die Voraussetzungen, unter denen der Vermieter die Kosten der gewerblichen Wärmelieferung (Contracting) auf den Mieter umlegen kann, sollen gesetzlich definiert werden (§ 556c BGB-Entwurf). Die technischen Einzelheiten ergeben sich aus der "Mietwohnraum-Wärmelieferverordnung", die Bestandteil des Gesetzentwurfs ist.
Derzeit ist noch unklar, inwieweit und ggf. wann die Änderungsvorschläge in geltendes Recht umgesetzt werden.