Änderung des Kostenverteilungsschlüssels durch WEG-Beschluss

Der Kostenverteilungsschlüssel für Betriebs- und Nebenkosten ist innerhalb von Wohnungseigentümergemeinschaften nicht selten Anlass für rechtliche Auseinandersetzungen. Dies gilt besonders dann, wenn die Eigentümerversammlung den bisher geltenden Kostenverteilungsschlüssel durch Beschluss abändert. Ein solcher Beschluss kann eine deutliche Verschiebung der bisherigen finanziellen Belastungen der einzelnen Eigentümer zur Folge haben.

Beschlussanfechtung einer Wohnungseigentümerin

Im konkreten Fall hatte eine Wohnungseigentümerin gegen einen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft geklagt. Im Juli 2023 hatte die Eigentümerversammlung eine Änderung des bisherigen Kostenverteilungsschlüssels beschlossen. Die Wohnanlage verfügt insgesamt über 33 nicht überdachte Balkone mit jeweils eigenen Abflussrinnen. Bisher erfolgte die Verteilung der Kosten für die Reinigung der Rinnen entsprechend der Größe der jeweiligen Eigentumsanteile. Der neue Beschluss sieht vor, dass die jeweiligen Sondereigentümer die Kosten für die Reinigung der Abflussrinnen auf ihren Balkonen selbst tragen.

Eigentümerversammlung darf Kostenverteilungsschlüssel ändern

Die entscheidende Vorschrift für die Beurteilung der Rechtmäßigkeit eines Beschlusses zur Änderung des Kostenverteilungsschlüssels findet sich in § 16 WEG. Gemäß § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG sind die durch den gemeinschaftlichen Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums entstehenden Kosten grundsätzlich nach dem Verhältnis der Eigentumsanteile zu tragen. § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG gestattet es den Wohnungseigentümern jedoch, für bestimmte Arten von Kosten eine hiervon abweichende Kostenverteilung zu beschließen. Hieraus leiten sowohl das AG als auch das LG die Rechtmäßigkeit des Beschlusses zur Änderung des Verteilungsschlüssels hinsichtlich der Abflussrinnen auf den Balkonen ab.

Weiter Gestaltungsspielraum bei Änderung des Kostenverteilungsschlüssels

Nach der Auslegung der Gerichte weist § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG den Wohnungseigentümern ausdrücklich die Kompetenz zur Abänderung des vereinbarten Verteilungsschlüssels zu. Die Vorschrift räume den Eigentümern einen weiten Gestaltungsspielraum ein. Die Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung werde erst überschritten, wenn die Neuregelung zu einer unangemessenen Benachteiligung einzelner Eigentümer führt. Eine solche Benachteiligung konnten die Gerichte im konkreten Fall nicht feststellen.

Klägerin befürchtet übermäßige Kostenbelastung

Das LG wies in 2. Instanz ergänzend darauf hin, dass die Änderung des Kostenverteilungsschlüssels alle Wohnungseigentümer gleichermaßen erfasse. Das Argument der Klägerin, ihr Balkon sei aufgrund eines auf dem Nachbargrundstück stehenden Baumes vom höchsten Blätteranfall in der gesamten Wohnanlage betroffen, überzeugte die Berufungskammer nicht. Der Reinigungsaufwand sei auf jedem Balkon auch unter Berücksichtigung des Nachbarbaumes in etwa gleich und schlage nach den dem Gericht vorliegenden Abrechnungsunterlagen pro Balkon mit durchschnittlich 350 Euro jährlich zu Buche.

Geringfügige Ungleichheiten sind hinzunehmen

Geringfügige Abweichungen bei einzelnen Eigentümern wie durch den Anfall von Sand auf einigen Balkonen, durch das Aufstellen von Pflanzen und ähnliches sind nach Auffassung des LG zu vernachlässigen und müssen bei der Kostenverteilung nicht gesondert berücksichtigt werden. Außerdem sei die Kostenbelastung der Klägerin nach dem bisherigen Verteilungsschlüssel nach Eigentumsanteilen eher höher als nach der neuen Regelung ausgefallen, sodass ihre Befürchtung, durch die Änderung finanzielle Nachteile zu erleiden, wenig plausibel und nicht nachvollziehbar sei.

Änderung der Kostenverteilung nicht willkürlich

Im Ergebnis bewertete das LG die beschlossene Änderung des Kostenverteilungsschlüssels nicht als willkürliche und daher ungerechtfertigte Belastung einzelner Sondereigentümer. Naturgemäß bestehende kleinere Abweichungen bei einzelnen Eigentümern müssten hingenommen werden. Die Beschlussanfechtung der Klägerin hatte damit keinen Erfolg.

(LG Frankfurt, Urteil v. 11.7.2024, 2-13 S 19/24)