Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann als Gläubigerin eines Hausgeldschuldners nach § 866 Abs. 1 ZPO in Verbindung mit § 146 ZVG die Zwangsverwaltung in dessen Wohnungseigentum betreiben. Ein Zwangsverwaltungsverfahren kommt ferner in Betracht für Grundstücksbruchteile, die im Eigentum eines Miteigentümers stehen oder als solche mit einer Forderung belastet sind[1], für grundstücksgleiche Rechte (z. B. Nießbrauch) und ggf. auch für Sondernutzungsrechte.
Sondernutzungsrecht für Fotovoltaikanlage
Besteht ein Sondernutzungsrecht für eine Fotovoltaikanlage, ist diese nach § 146 Abs. 1 ZVG in Verbindung mit § 20 Abs. 2 ZVG auch von der Beschlagnahme des Wohnungseigentums erfasst. Der Zwangsverwalter hat von Amts wegen zu prüfen, ob dem Verwaltungsobjekt ein Sondernutzungsrecht für das im Gemeinschaftseigentum stehende gesamte Dach bzw. Dachteile für eine Fotovoltaikanlage zugeordnet ist. Ist das der Fall, ist das Sondernutzungsrecht von der Beschlagnahme des Wohnungseigentums umfasst und der Zwangsverwalter hat die Erträge aus dem Sondernutzungsrecht einzuziehen, die in der Folge über den Teilungsplan auszuzahlen sind.
Die Zwangsverwaltung eines Wohnungseigentums aus einem Titel gegen einen bloß werdenden Wohnungseigentümer kann nicht angeordnet werden. § 147 ZVG lässt die Anordnung der Zwangsverwaltung zwar auch gegen einen nicht in das Grundbuch eingetragenen Besitzer eines Grundstücks zu. Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass die Vollstreckung aus einem im Grundbuch eingetragenen Recht betrieben wird. Hausgeldrückstände sind jedoch kein in das Grundbuch eintragungsfähiges Recht.[2] Betreibt ein Dritter die Zwangsverwaltung in ein Wohnungseigentum, ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer befugt, dieser Zwangsverwaltung beizutreten.
3.2.1 Ziele der Zwangsverwaltung
Nach dem gesetzlichen Leitbild[1] hat die Zwangsverwaltung das Ziel, die Ansprüche der Gläubiger wegen laufender Verbindlichkeiten des Schuldners aus den Erträgen des Wohnungs- und/oder Teileigentums zu befriedigen (Miete, Pacht, Erbbauzins, Nutzungsentschädigungen) und die Zwangsversteigerung zu vermeiden.[2] Das unterscheidet die Zwangsverwaltung von der auf Verwertung und anschließende Verteilung des Versteigerungserlöses gerichteten Zwangsversteigerung. Bei der Zwangsverwaltung bleibt der Hausgeldschuldner Eigentümer des Wohnungseigentums. Es wird ihm aber durch die Anordnung der Zwangsverwaltung (zeitweise) die Verwaltung und Nutzung seines Wohnungseigentums entzogen.[3] Anstelle des Wohnungseigentümers wird der Zwangsverwalter für die Verwaltung zuständig. Der Zwangsverwalter hat, sofern solche erzielt werden, nach Abzug der Verfahrens- und Verwaltungskosten die Erträge (= Miete oder Pacht) an die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu deren Befriedigung abzuführen. Eine Zwangsverwaltung ist sowohl bei vermietetem als auch bei selbst genutztem Wohnungseigentum zulässig. Die Zwangsverwaltung bezieht sich immer auf ein bestimmtes Wohnungseigentum. Für jedes Wohnungseigentum erfolgt daher eine getrennte Behandlung.
Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung
Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann zur gleichen Zeit Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung betreiben. In der Praxis werden Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung sogar häufig zusammen beantragt.
3.2.2 Vorteile der Zwangsverwaltung
Die Anordnung der Zwangsverwaltung hat für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Reihe von Vorteilen, unter anderem:
- Es kümmert sich eine in der Regel kompetente Person um das Wohnungseigentum, die unter anderem für dessen Sicherheit und Versicherung sorgt.
- Die Verkehrspflichten für das Wohnungseigentum und für ein diesem zugeordnetes Sondernutzungsrecht werden wahrgenommen.
- Eine Miete wird beigetrieben oder dem Mieter wird zeitnah gekündigt.
- Bei einem vermieteten Wohnungseigentum wird wenigstens das laufende Hausgeld regelmäßig bedient.
- Die Zwangsverwaltung kann aus Sicht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auch mit dem Ziel betrieben werden, das Objekt selbst zu bewirtschaften, wenn der Hausgeldschuldner es schlecht bewirtschaftet oder dieses gar zu verwahrlosen droht.[1] Der Zwangsverwalter wird z. B. anders als der Hausgeldschuldner ggf. bemüht sein, das Wohnungseigentum instand zu setzen und zu vermieten.
3.2.3 Antrag auf Anordnung der Zwangsverwaltung
Für eine Zwangsverwaltung bedarf es eines Antrags der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer auf Anordnung der Zwangsverwaltung an die Vollstreckungsabteilung des Amtsgerichtes , in dem die Wohnungseigentumsanlage belegen ist. Voraussetzung für diesen Antrag ist, dass die allgemeinen Vollstreckungsvoraussetzungen des § 750 Abs. 1 Satz 1 ZPO und die besonderen Vollstreckungsvoraussetzungen vorliegen. Der Antrag auf Anordnung der Zwangsverwaltung muss nach § 146 Abs. 1 ZVG bezeichnen:
- das Wohnungseigentum,
- den Wohnungseigentümer, der H...
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