Für die Einrede des nicht erfüllten Vertrags besteht i. d. R. auch kein Raum, wenn das Mietverhältnis aus dem sich die mittels der Einrede aus § 320 BGB durchzusetzenden Ansprüche ergeben, beendet ist. Denn mit der Beendigung des Mietverhältnisses besteht kein Vertragsverhältnis mehr und es entfallen damit die ursprünglichen Ansprüche des Mieters auf Besitzverschaffung und Gebrauchsüberlassung sowie auf eine etwaige Instandsetzung; der Mieter ist gem. § 546 BGB vielmehr verpflichtet, die Mietsache zurückzugeben.
Dies gilt jedenfalls für die Beendigung des Mietverhältnisses durch (außerordentliche fristlose, außerordentliche fristgemäße oder ordentliche) Kündigung. Bei einem durch ordentliche Kündigung oder außerordentlichen Kündigung mit gesetzlicher Frist beendeten Wohnraummietverhältnis wird jedoch nach §§ 574 ff. BGB das Mietverhältnis infolge eines Widerspruchs des Mieters[1] gegen die Kündigung des Vermieters durch (Änderungs-)Vertrag oder (Gestaltungs-)Urteil[2] fortgesetzt. Dabei kann die Fortsetzungsdauer nach den Maßgaben des § 574a Abs. 1 bzw. Abs. 2 BGB zwischen 6 Monaten und 3 Jahren liegen[3], wobei die Fortsetzung nach § 574a Abs. 2 Satz 2 BGB ausnahmsweise auch auf unbestimmte Zeit festgelegt werden kann. Da die Vertragsfortsetzung nach §§ 574 ff. BGB i. d. R. keine Änderung der Hauptleistungspflichten bewirkt, bestimmt sich der geschuldete Zustand der Mietwohnung weiterhin nach den Maßgaben des fortgesetzten Mietverhältnisses. Sofern also ein mangelhafter Zustand bestand, wird die Mietwohnung durch die Fortsetzung nach § 574a BGB nicht mangelfrei. Daher wird der Mieter ungeachtet der Fortsetzungsdauer weiterhin die Einrede des nicht erfüllten Vertrags geltend machen können.[4] Etwas anderes kann ausnahmsweise gelten, wenn unter Wahrung der Abgeschlossenheit der Wohnung ein Teilbereich des Mietgegenstands gem. § 574a Abs. 1 Satz 2 BGB aus dem fortgesetzten Mietverhältnis ausgenommen wird[5] und sich lediglich aus dem ausgenommenen Teilbereich die Mangelhaftigkeit der Mietwohnung ergab.
Zeitmietvertrag
Bei einem Zeitmietvertrag i. S. d. § 575 BGB wird das Mietverhältnis durch bloßen Ablauf der vertraglich für dessen Bestand bestimmten Zeit beendet, sodass der Mieter hiernach mangels Mietverhältnisses keine Hauptleistungsansprüche hat, die zur Geltendmachung der Einrede des nicht erfüllten Vertrags herangezogen werden könnten, sondern selbst nur noch zur Rückgabe der Mietsache verpflichtet ist.
Aufhebungsvertrag
Der Aufhebungsvertrag führt ebenfalls zur Beendigung des Mietverhältnisses und damit zum Erlöschen der gegenseitigen Hauptleistungsansprüche der Mietvertragsparteien.
Änderungsvertrag
Im Falle eines Änderungsvertrags besteht das ursprüngliche Mietverhältnis fort und kann sich sowohl auf die Hauptleistungspflichten, Nebenleistungspflichten oder Leistungsmodalitäten beziehen.[6] Durch die Änderung ist die Geltendmachung der Einrede des nicht erfüllten Vertrags allerdings nur dann nicht mehr möglich, wenn sie im Zusammenhang mit den Hauptleistungspflichten steht. Ist durch die Vertragsänderung etwa ein vorübergehender oder dauernder Austausch der Mietsache vorgesehen, so ist der Mangel zwar nicht beseitigt, hierauf hat der Mieter aber auch keinen Anspruch mehr. Die vereinbarte Änderung kann sich zudem auf die ursprüngliche Einigung über die Beschaffenheit der Mietsache beziehen und nunmehr den mangelhaften Zustand als vertraglich geschuldeten Soll-Zustand vorsehen, sodass der durch die Einrede des nicht erfüllten Vertrags durchzusetzende Instandsetzungsanspruch des Mieters hiermit zum Erlöschen gebracht wird.
Novation
Von der Vertragsänderung ist die Novation, bei der das bestehende Mietverhältnis zweifelsfrei aufgehoben wird und an dessen Stelle ein neues tritt, zu unterscheiden.[7] Hierbei ist zu berücksichtigten, dass die Novation zur Änderung der Identität des Mietverhältnisses führt und damit für die Einrede des nicht erfüllten Vertrags eine Zäsur bedeutet. War der Mieter vor der Novation aufgrund der Einrede aus § 320 BGB berechtigt, die Miete zurückzubehalten, ist dies nach der Novation nicht mehr möglich, selbst wenn das neue Schuldverhältnis denselben Gegenstand betrifft. Denn das mit der Novation neu begründete Mietverhältnis lässt neue Hauptleistungsansprüche entstehen. Die vom Mieter vor der Novation zurückbehaltenen Mietbeträge stehen daher nicht mehr in einem Gegenseitigkeitsverhältnis zu den Hauptleistungsansprüchen aus dem neu begründeten Mietverhältnis.[8]
Rechtsgeschäftlicher Eigentümerwechsel
Die Einrede des nicht erfüllten Vertrags kann zudem dann nicht mehr geltend gemacht werden, wenn infolge eines Rechtsgeschäfts ein Eigentümerwechsel stattgefunden hat. So sieht im Falle der Wohnraummiete die Regelung des § 566a BGB vor, dass der Erwerber an die Stelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eintritt. Nach dem Eigentümerwechsel geht daher der Mangelbeseitigungsanspruch des Mieters gegen den Veräußerer ...
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