Zulässige Versorgungssperre und Berechtigung zum Betreten der Schuldnerwohnung

Leitsatz

Zulässige Versorgungssperre und Berechtigung zum Betreten der Schuldnerwohnung

Normenkette

§§ 14, 21 WEG; § 273 BGB; Art. 13 GG

Kommentar

1. In einer Eigentümerversammlung wurde zunächst bestandskräftig beschlossen:

   "Die Gemeinschaft beschließt, den Verwalter zu ermächtigen, im Hinblick auf erhebliche Hausgeldrückstände der Eheleute ... die in deren Sondereigentum stehende Wohnung Nr. ... von der Wasserversorgung und der Versorgung mit Heizenergie durch geeignete Maßnahmen entweder im Bereich des Gemeinschafts- oder des Sondereigentums vorübergehend zu unterbrechen. Voraussetzung für die Durchsetzung dieser Unterbrechungsmaßnahme ist, dass die Miteigentümer mit mindestens sechs monatlichen Hausgeldvorauszahlungen im Rückstand sind, über einen derartigen Rückstand ein vollstreckbarer Titel vorliegt und dass mindestens ein ergebnisloser Vollstreckungsversuch gegen die säumigen Miteigentümer unternommen worden ist. Die Versorgungsunterbrechung ist aufzuheben, wenn die Miteigentümer ihre Zahlungsrückstände auf einen Betrag zurückgeführt haben, der weniger als drei monatliche Vorauszahlungen beträgt, wobei titulierte und nicht titulierte Rückstände zu berücksichtigen sind."

   Die Forderung der Verwaltung, ihr und bestellten Handwerkern den Zutritt zu den Räumlichkeiten zu ermöglichen, wurde von den Schuldnern abgelehnt.

   Die Zutrittsverpflichtungsklage hatte in allen drei Instanzen Erfolg.

2. Die Duldungspflicht ergibt sich aus § 14 Nr. 4 WEG i. V. m. dem bestandskräftigen Eigentümerbeschluss und hält sich auch im Rahmen des § 14 WEG (h. M.). Eine entsprechende Regelungskompetenz der Gemeinschaft ist zu bejahen. Die Antragsgegner befanden sich mit ihren laufenden Hausgeldbeitragspflichten in erheblichem Umfang in Verzug; die Ansprüche waren fällig und bestanden zweifelsfrei. Ob etwas anderes dann gelten würde, wenn die Wohnung vermietet wäre, konnte im vorliegenden Fall dahinstehen, da die Antragsgegner ihr Wohnungseigentum selbst bewohnten. Auch der allgemeine Hinweis auf Gesundheitsrisiken muss eine Gemeinschaft nicht veranlassen, von einer solchen Versorgungssperre Abstand zu nehmen, zumal unter bestimmten Voraussetzungen kraft Eigentümerbeschlusses die Versorgungsunterbrechung aufgehoben werden sollte.

   Die Ermächtigung für die Betretungsberechtigung der Wohnung ergibt sich aus § 14 Nr. 4 WEG, ohne dass der Schutzbereich des Art. 13 GG (Grundrecht auf Unverletzlichkeit der Wohnung) verletzt wird.

Link zur Entscheidung

OLG Frankfurt/M. v. 21.2.2006, 20 W 56/06OLG Frankfurt am Main, Beschluss vom 21.02.2006, 20 W 56/06