zfs 03/2010, Umfang des Versicherungsschutzes bei Ausübung des Mietervorkaufsrechts

ARB § 2 Nr. 1a, c, g; § 29; BGB § 577

1. Um eine mietrechtliche Streitigkeit handelt es sich nicht, wenn lediglich die Erfüllung aus dem Vorkaufsrecht, nicht aber sein Bestehen streitig ist.

2. Dass in einem gerichtlichen Vergleich bislang nicht gerichtlich geltend gemachte Ansprüche auf Mietminderung und auf Mängelbeseitigung aus dem Mietverhältnis "mitverglichen" werden, begründet den Versicherungsschutz nicht.

OLG Köln, Urt. v. 20.10.2009 – 9 U 31/09

Die Klägerin ist Mitglied im Mieterverein C, der bei der Beklagten für die Mitglieder eine Gruppen-Rechtsschutzversicherung unterhält.

In dem Gruppenvertrag heißt es u.a.:

… “§ 2 Umfang des Versicherungsschutzes

1. Versichert ist die gerichtliche Wahrnehmung rechtlicher Interessen der versicherten Personen aus Miet- und Pachtverhältnissen in ihrer Eigenschaft als Mieter, Untermieter, Pächter oder dinglich Nutzungsberechtigter … ”

Im Zeitraum der Mitgliedschaft im Mieterverein C war die Klägerin Mieterin der Wohnung J in C. Das Haus war in Wohnungseigentum umgewandelt und die Mietwohnung der Klägerin wurde mit notariellem Vertrag vom 18.12.2006 an Dritte verkauft. Auf die Mitteilung des Notars hin machte die Klägerin von ihrem gesetzlichen Vorkaufsrecht Gebrauch, wirkte indessen in der Folgezeit an der Durchführung des Kaufvertrages nicht weiter mit. Daraufhin nahm der Verkäufer der Wohnung die Klägerin auf Mitwirkung an der Durchführung des Vertrages durch Klage vor dem LG C in Anspruch. Unter dem 2.4.2008 lehnte die Beklagte den Deckungsschutz ab. Im Rechtsstreit vor dem LG C war eine ursprünglich beabsichtigte Widerklage nicht erhoben worden. Am 8.4.2008 schlossen die Parteien in jenem Rechtsstreit einen Vergleich. In dem Vergleich wurde nicht nur die Durchführung des Kaufvertrages geregelt, sondern auch eine Mietminderung bis Juni 2008 und der Verzicht auf Mängelbeseitigungsansprüche.

Aus den Gründen:

“… 1. Gegen die Verfügungsbefugnis der Klägerin bestehen allerdings keine Bedenken. Nach § 1 Nr. 3 des Gruppenvertrages kann die versicherte Person ihre Rechte aus dem Versicherungsvertrag unmittelbar gegenüber dem Versicherer geltend machen.

2. Der Klägerin steht gegen die Beklagte aus § 2 Nr. 1 des Gruppenvertrages vom 31.3.1987 i.V.m. § 2 Abs. 1 a), c), g) ARB 75 kein Anspruch auf Versicherungsschutz im Hinblick auf den Rechtsstreit vor dem LG C zu. Die Ausgangsstreitigkeit ist vom Deckungsschutz nicht erfasst.

a) Nach § 2 Nr. 1 des Gruppenvertrages ist versichert die gerichtliche Wahrnehmung rechtlicher Interessen der versicherten Personen aus Miet- und Pachtverhältnissen in ihrer Eigenschaft als Mieter, Untermieter, Pächter oder dinglich Nutzungsberechtigter. Die rechtlichen Interessen müssen aus Miet- oder Pachtverhältnissen in der Eigenschaft als Mieter, Untermieter, Pächter oder dinglich Nutzungsberechtigter wahrgenommen werden. Ob diese Voraussetzungen gegeben sind, beurteilt sich nach dem Gegenstand des Ausgangsrechtstreits, in dem die Klägerin klageweise in Anspruch genommen wurde.

Der Klageantrag lautete dort, ‘die Beklagte zu verurteilen, das Angebot der Klägerin in der Urkunde des Notars Dr. L in C vom 17.8.2007 – UR.-Nr. XX 2/2007 – anzunehmen, hilfsweise, an der Durchführung des Kaufvertrages vom 18.12.2006 …, als Käuferin mitzuwirken’. Eine Klageerwiderung erfolgte nicht. Danach geht es nicht um Miete, sondern es ist ein rein kaufrechtlicher Erfüllungsanspruch im Streit. Die Klägerin des vorliegenden Rechtsstreits ist bei differenzierter Betrachtung nicht in ihrer Eigenschaft als Mieterin betroffen.

Die Regelung des § 577 Abs. 1 BGB (früher § 570b a.F.) ist zwar im Mietrecht angesiedelt, jedoch betreffen nicht sämtliche Streitigkeiten, die mit dem Vorkaufsrecht zusammenhängen, den zum Vorkauf Berechtigten in seiner Eigenschaft als Mieter. Nach dieser Vorschrift steht dem Mieter ein Vorkaufsrecht zu, wenn vermietete Wohnräume, an denen nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist oder werden soll, an einen Dritten verkauft werden. Der Gesetzgeber hat damit das Ziel verfolgt, den Mieter vor Verdrängung im Zusammenhang mit der Umwandlung in Eigentumswohnungen zu schützen … Ist eine rechtliche Auseinandersetzung über das Entstehen oder Bestehen eines gesetzlichen Vorkaufsrechts als solches entstanden, so handelt es sich um eine mietrechtliche Streitigkeit (vgl. Harbauer/Stahl, ARB, 7. Aufl., § 29 ARB 75 Rn 12; KG r+s 2001, 420). Anders ist es, wenn lediglich der Erfüllungsanspruch aus dem Vorkaufsrecht (§§ 463 ff. BGB) im Streit ist. In diesem Fall geht es um Kaufrecht, und der Mieter ist in seiner Eigenschaft als Käufer der Eigentumswohnung betroffen. Der Versicherungsschutz setzt voraus, dass der Versicherungsnehmer bzw. der Versicherte in seiner speziellen Eigenschaft betroffen ist. Der Deckungsschutz muss in einem inneren sachlichen Zusammenhang mit der versicherten Eigenschaft stehen (vgl. Harbauer/Stahl, a.a.O., § 29 Rn 41). Vereinigt der Versicherungsnehmer bzw. der Versicherte mehrere Eigenschaften, so hat er nach dem Grund...