Zerb 4/2016, Bewertung eines Einfamilienhauses für Zweck ... / III. Ermittlung des Bodenwerts

Der Bodenwert ist nach § 189 Abs. 2 BewG der Wert des unbebauten Grundstücks nach § 179 BewG.

Der Wert unbebauter Grundstücke bestimmt sich gemäß § 179 BewG nach ihrer Fläche und den Bodenrichtwerten (§ 196 BauGB). Die Bodenrichtwerte sind von den Gutachterausschüssen nach dem Baugesetzbuch zu ermitteln und den Finanzämtern mitzuteilen. In der Praxis erfolgt dieses durch die Herausgabe von Bodenrichtwertkarten durch den Gutachterausschuss. Bei der Wertermittlung ist stets der Bodenrichtwert anzusetzen, der vom Gutachterausschuss zuletzt zu ermitteln war (§ 179 BewG). § 179 BewG sagt nichts darüber aus, was mit "zuletzt” gemeint ist, R B 179.2 ErbStR 2011 besagt, dass der Bodenrichtwert anzusetzen ist, dessen turnusmäßige Ermittlung dem Bewertungsstichtag voranging. "

Nach § 196 BauGB in Verbindung mit § 13 der Verordnung über Gutachterausschüsse nach dem Baugesetzbuch sind in "Nordstadt" Bodenrichtwerte für baureifes Land zum 1.1. mindestens eines jeden geraden Jahres durch den Gutachterausschuss (§ 195 BauGB) zu ermitteln.

Der letzte turnusmäßig festgestellte Bodenrichtwert für "Nordstadt" ist (unterstellt) der Bodenrichtwert auf den 1.1.2013. Die Bodenrichtwertkarte enthält zonale Bodenwertangaben zum 1.01.2013. Da die Bodenrichtwertkarten vermutlich nicht die Räume des Beraters zieren (obwohl ein Kartensatz aus "Nordstadt" nur rund 200 EUR kostet), bleibt ihm nur, den Bodenrichtwert beim Gutachterausschuss oder beim Lagefinanzamt zu erfragen. Ein Auszug aus der Bodenrichtwertkarte ist in Nordstadt vom Gutachterausschuss für rund 30 EUR zu haben.

Aus der Bodenrichtwertkarte 1.1.2013 soll sich für das hier zu bewertende Grundstück in der maßgeblichen Richtwertzone ein Bodenrichtwert von 190 EUR/m² ergeben. Zu beachten ist aber, dass bei den in der Bodenrichtwertkarte von "Nordstadt" aufgeführten Bodenrichtwerten auch wertrelevante Geschossflächenzahlen angeben sind.

Wird zu dem Bodenrichtwert eine Geschossflächenzahl angegeben, ist bei Grundstücken, deren Geschossflächenzahl von der des Bodenrichtwertgrundstücks abweicht, der Bodenrichtwert nach der Formel in R B 179.2 Abs. 2 ErbStR 2011 abzuleiten. Auch mit dieser Erkenntnis wird es nicht einfacher, denn nun muss man wissen, wie hoch die Geschossflächenzahl des zu bewertenden Grundstücks ist.

Die Geschossflächenzahl (GFZ) gibt an, wie viel Quadratmeter Geschossfläche je Quadratmeter Grundstücksfläche zulässig sind und ergibt sich aus dem aktuellen Bebauungsplan. Im Bebauungsplan ist die Geschossflächenzahl ein festgesetzter Wert, um eine Bebauungsdichte zu vermeiden. Der Bebauungsplan ist ein verbindlicher Bauleitplan. Er wird aus dem Flächennutzungsplan entwickelt und enthält als gemeindliche Satzung rechtsverbindliche, konkrete und parzellenscharfe Festsetzungen über Art und Maß der baulichen Nutzung innerhalb des Plangebietes. Qualifizierte Bebauungspläne enthalten ferner Festsetzungen über die örtlichen Verkehrsflächen und die überbaubaren Grundstücksflächen.

Damit wird es jetzt ganz haarig, denn Mandant oder Berater (und natürlich auch Bearbeiter der Bewertungsstelle) müssten den aktuellen Bebauungsplan für das zu bewertende Grundstück kennen und daraus die Geschossflächenzahl für das zu bewertende Grundstück ablesen. Wenn man Glück hat, sind die Bebauungspläne im Internet eingestellt und wenn man noch mehr Glück hat, ergibt sich aus dem Bebauungsplan auch ohne weiteres die Geschossflächenzahl. Hat man Pech, muss man diese erst umrechnen. Letzten Endes bleibt einem bei einer schulbuchmäßigen Lösung wohl nichts anderes übrig, als die am Bewertungsstichtag geltende Geschossflächenzahl für das zu bewertende Grundstück bei der zuständigen Baubehörde zu erfragen. Weil der aktuelle Bebauungsplan von "Nordstadt" im vorliegenden Fall nicht bekannt ist und weil die Geschossflächenzahl bei Reihenhäusern vermutlich eh keine entscheidende Rolle spielt, soll vorliegend mit dem Bodenrichtwert von 190 EUR/m² weitergearbeitet werden.

An dieser Stelle sei angemerkt, dass immer dann, wenn der Gutachterausschuss den Bodenwert nicht ermitteln kann, dieser von den Bewertungsstellen selber zu schätzen ist und die Finanzverwaltung für die richtige Schätzung beweispflichtig ist.^[15]

Die Tatsache, dass es sich bei dem zu bewertenden Grundstück lt. Sachverhalt um ein Eckgrundstück handelt, wirkt sich nach R B 179.2 Abs. 6 ErbStR 2011 nicht aus.

Der vorliegende Grundstücksmarktbericht 2015 für "Nordstadt" enthält für Reihenhäuser keine Umrechnungskoeffizienten, die die Abhängigkeit von Grundstücksgröße und Quadratmeterpreis darstellen. Falls keine (anderen) Wertkorrekturen vorzunehmen sind, ist der Bodenrichtwert nach R B 179.3 Abs. 1 ErbStR 2011 auf volle EUR abzurunden.

Es bleibt hier bei 190 EUR/m², bei einer Grundstücksgröße lt. Sachverhalt von 270 m² ergibt sich dann die folgende Rechnung:

270 m² * 190 EUR/m² = 51.300 EUR

Der nach altem Recht vorgesehene Abschlag in Höhe von 20 % ist nicht mehr vorzunehmen.

Somit beträgt der Bodenwert nach § 189 Abs. 2 BewG iVm § 179 BewG 51.300 EUR.

[1...