ZErb 12/2023, Steuerliche Folgen des Zuzugs in die Schweiz / V. Grundstückgewinnsteuer und Handänderungssteuer

1. Grundstückgewinnsteuer

Die vom Veräußerer zu tragende Grundstückgewinnsteuer (GstGSt) und die i.d.R. vom Erwerber zu leistende Handänderungssteuer fallen grundsätzlich parallel auf Veräußerungstatbestände im Hinblick auf Immobilien an.

Kapitalgewinne aus der Veräußerung von Grundstücken^[26] des Privatvermögens sind auf Bundesebene steuerfrei. Sie werden aber in sämtlichen Kantonen mit der GstGSt erfasst.^[27] Die Besteuerung des Grundstückgewinns findet grundsätzlich am Ort der gelegenen Sache, d.h. im Kanton bzw. der Gemeinde, statt, wo sich das fragliche Grundstück befindet.

Steuerbefreiungen werden kantonsabhängig für Eigentumsänderungen infolge Erbschaft oder Schenkung (da ggf. der Erbschaft-/Schenkungsteuer unterliegend) sowie nach langer Haltedauer gewährt. Umgekehrt führt eine kurze Haltedauer regelmäßig zu einem höheren Steuersatz. Zudem bestimmt das StHG im Hinblick auf die Veräußerung von selbstgenutzten Immobilien u.U. einen sog. Steueraufschub.^[28] In solchen Fällen wird die GstGSt nicht erhoben, wenn der Gewinn innerhalb einer angemessenen Frist, i.d.R. zwei bis vier Jahre, wieder in eine selbstgenutzte Immobilie in der Schweiz investiert wird.

Bemessungsgrundlage ist die Differenz zwischen Verkaufspreis und den sog. Anlagekosten, die aus dem ehemaligen Kaufpreis zzgl. wertvermehrender Aufwendungen abzgl. sog. Gewinnungskosten (etwa Beurkundungsgebühren und Rechtsanwaltskosten) bestehen.

[26] Als Grundstücke qualifizieren Liegenschaften, im Grundbuch aufgenommene selbstständige und dauernde Rechte (wie z.B. Nutznießung- oder Baurechte), Bergwerke sowie Miteigentumsanteile an Grundstücken (wie z.B. Stockwerkeigentum). Als steuerbare Veräußerung gelten neben den zivilrechtlichen Handänderungen (wie z.B. einem Verkauf) auch die sog. wirtschaftlichen Handänderungen. Solche liegen vor, wenn sich die wesentliche Beherrschung eines Grundstücks ändert, ohne dass gleichzeitig eine zivilrechtliche Handänderung stattfindet (z.B. die Veräußerung einer Immobiliengesellschaft). Ebenfalls als Veräußerung wird die entgeltliche Belastung von Grundstücken betrachtet.

[27] Die Besteuerungssysteme sind hierbei von Kanton zu Kanton unterschiedlich. Es herrschen degressive Steuersätze vor, die vom Belegenheitsort und der Haltedauer abhängig sind.

[28] Vgl. Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG.

2. Handänderungssteuer

Auch die Handänderungssteuer wird lediglich von den Kantonen,^[29] nicht dagegen vom Bund, erhoben. Steuerauslösender Tatbestand ist hier u.a. der durch Kauf, Tausch, Erbschaft, Schenkung begründete entgeltliche oder unentgeltliche Eigentumsübergang von Rechten an Grundstücken. Kantonsabhängig können u.a. Handänderungen zwischen nahen Verwandten und/oder aufgrund Schenkung/Erbschaft sowie aufgrund von Unternehmensumstrukturierungen steuerbefreit sein.^[30]

Bemessungsgrundlage ist i.d.R. der Kaufpreis. Fehlt ein solcher, etwa bei Erbschaften oder Schenkungen, wird der Kataster-, Steuer- oder Verkehrswert herangezogen.^[31] Die kantonsabhängigen Handänderungssteuersätze bewegen sich zwischen 1,0 % und 3,3 %, wobei allfällige Steuersatzreduktionen, wie z.B. für Transaktionen, innerhalb der Familie hinzukommen können.^[32]

[29] Sowie von einzelnen Gemeinden. Die Kantone Zürich, Uri, Glarus, Zug, Aargau, Tessin und Schaffhausen haben die klassische Handänderungssteuer abgeschafft, erheben i.d.R. jedoch auf den grundbuchlichen Vorgängen Kanzlei- und Grundbuchgebühren sowie teilweise eine Grundbuchabgabe. Der Kanton Schwyz sieht keine Abgabe vor.

[30] Henggeler, in: Weigell/Brand/Safarik, Investitions- und Steuerstandort Schweiz, 3. Aufl. 2012, S. 268.

[31] Reich, Steuerrecht, § 7 Rn 88; Henggeler, in: Weigell/Brand/Safarik, S. 268.

[32] Reich, Steuerrecht, § 7 Rn 89.