Der Vermieter wird in der Regel die Mietsache nur einer bestimmten Person überlassen wollen. Wenn diese Person stirbt, treten aber an deren Stelle gemäß § 1922 BGB die Erben. Zwar ist die Rechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts bestätigt[2] und die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft anerkannt.[3] Die Rechtsfähigkeit der Erbengemeinschaft wurde vom BGH dagegen abgelehnt.[4] Folglich werden alle Mitglieder der Erbengemeinschaft Mietvertragspartei und nicht die Erbengemeinschaft als solche.[5] Dabei kann es sich um eine Person oder Personen handeln, an welche der Vermieter keinesfalls vermietet hätte. Der oder die Erben andererseits haben häufig kein Interesse daran, den Mietvertrag fortzusetzen, sofern eigene mietvertragliche Verpflichtungen bestehen oder ein Eigenheim vorhanden ist. Anders dagegen stellt sich die tatsächliche Situation dar, wenn der Mieter verstirbt und der Ehegatte oder Lebenspartner in der Wohnung verbleiben möchte oder soweit der überlebende Ehegatte oder Lebenspartner Mitmieter ist und künftig die Kosten nicht alleine tragen kann.
Für die besondere Interessenlage zwischen Vermieter und Mieter bei Tod des Mieters oder eines Mitmieters hat der Gesetzgeber einen Ausgleich in den §§ 580, 563, 563 a, 563 b, 564 BGB geschaffen. Es gelten aber zusätzlich die Sozialschutzvorschriften zugunsten des Mieters, insbesondere §§ 574 bis 574 b BGB.
Wenn der Mieter seinen Erbanteil gemäß § 2033 BGB veräußert, tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis ein.
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