Das Versterben des Vermieters bringt zwar tatsächliche Veränderungen mit sich, welche allerdings für die vertragsrechtliche Frage des Fortbestandes des Mietverhältnisses weniger relevant werden. Anders als der verfügungsberechtigte Vermieter kann sich der Mieter grundsätzlich nicht darauf berufen, mit einer bestimmten Person als Vermieter einen Vertrag abgeschlossen zu haben, welcher mit den Erben nicht fortgesetzt werden müsste, wenn der Vermieter verstirbt. Die Interessen des Mieters werden beim Versterben des Vermieters auch regelmäßig nicht dahin gehen, das Mietverhältnis zu beenden, sondern sich darauf konzentrieren, ob und wie das Mietverhältnis fortgesetzt wird. Die Erben des Vermieters werden wissen wollen, wie sie das Mietobjekt als Gesamtgläubiger verwalten und wie sie darüber verfügen können.
Mit dem Tod des Vermieters endet das Mietverhältnis grundsätzlich nicht. Im Wege der Gesamtrechtsnachfolge, § 1922 BGB, tritt an die Stelle des Vermieters dessen Erbe. Handelt es sich um mehrere Erben, so tritt die Erbengemeinschaft anstelle des Vermieters. Es entsteht eine Gesamthandsgemeinschaft, § 2039 BGB.
Die Verwaltung des Mietobjektes erfolgt gemeinschaftlich nach § 2038 BGB. Auf Vermieterseite gehören zu den Verwaltungsmaßnahmen iSd § 2038 BGB insbesondere die Einziehung der Miete und die Kündigung des Vertrages.[12]
Nach § 2038 Abs. 1 S. 2 HS 2BGB kann die zur Erhaltung notwendigen Maßnahmen jeder Miterbe ohne Mitwirkung der anderen treffen. Die Kündigung durch einen Miterben bedarf jedoch der Mitwirkung der übrigen Miterben.[13] Ebenso ist die Klage auf Räumung und Herausgabe der Mietsache eine Verfügung über den Nachlassgegenstand im Sinne von § 2040 BGB mit der Folge, dass eine Entscheidung hierüber nicht der einzelne Erbe, sondern nur die Erben gemeinschaftlich treffen können.[14]
Wenn einer der Miterben des Vermieters die Mietsache im Wege der Auseinandersetzung erwirbt, so liegt ein Erwerbstatbestand im Sinne des § 566 BGB vor mit der Folge, dass dieser Erwerb die Miete nicht bricht. Allerdings ist die Haftung insbesondere im Sinne der §§ 566 ff BGB im Verhältnis des Eintritts in die Rechte und Pflichten des Vermieters nach Universalsukzession etwas eingeschränkt.
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