Zerb 10/2015, Die Auflassung im gerichtlichen Vergleich / Aus den Gründen

Die zulässige Beschwerde ist in der Sache unbegründet.

Das Grundbuchamt hat den Eintragungsantrag vom 18.9.2014 zutreffend dahin ausgelegt, dass er auf eine rechtsändernde Eintragung des Eigentumswechsels auf den Beteiligten zu 3) gerichtet ist. Dies folgt trotz der Bezeichnung des Vorgangs im Antrag als Löschung der Eintragung der Beteiligten zu 1) und 2) als eingetragene Eigentümer in Erbengemeinschaft aus der Begründung, die maßgeblich darauf aufbaut, der gerichtliche Vergleich enthalte als Ergebnis der gebotenen Auslegung eine Auflassung des Miteigentums (§ 925 Abs. 1 BGB) an den Beteiligten zu 3).

Im Falle der Auflassung eines Grundstücks bzw. eines Miteigentumsanteils muss nach § 20 GBO die erforderliche Einigung (§ 925 BGB) in der Form des § 29 GBO dem Grundbuchamt nachgewiesen werden (materiell-rechtliches Konsensprinzip). Materiell-rechtlich ist zur Übertragung eines Miteigentumsanteils, der zu einer Gesamthandsgemeinschaft von Miterben gehört, die dingliche Einigung sämtlicher Miterben (§ 2040 Abs. 1 BGB) auf der einen Seite und des Beteiligten zu 3) als Erwerber andererseits erforderlich. Bereits in diesem Ausgangspunkt ist die Darstellung des Beteiligten zu 3) korrekturbedürftig, der von der Erforderlichkeit eines Rechtsgeschäfts lediglich zwischen ihm und den Beteiligten zu 1) und 2) andererseits ausgeht.

Das Grundbuchamt hat zu Recht festgestellt, dass durch den gerichtlichen Vergleich vom 10.8.2012 eine Einigung mit dem so erforderlichen Inhalt grundbuchverfahrensrechtlich nicht hinreichend nachgewiesen ist. Der Wortlaut des Vergleichs enthält, wovon der Beteiligte zu 3) selbst ausgeht, keine Formulierung, die eine Einigung über eine dingliche Übertragung des Miteigentumsanteils von den Beteiligten zu 1) bis 3) als Miterben auf den Beteiligten zu 3) als Alleineigentümer enthält. In diesem Sinn kann der Vergleich auch nicht ausgelegt werden, und zwar unter Berücksichtigung der folgenden Einschränkungen für die Auslegung, die sich aus den Besonderheiten des Grundbuchverfahrensrechts ableiten:

Der Grundbuchverkehr erfordert klare und ausdrückliche Erklärungen, die den Willen des Erklärenden unzweideutig erkennen lassen, ohne dass das Grundbuchamt genötigt wäre, diesen Willen erst aus dem Zusammenhang als möglich zu folgern. Stillschweigende oder schlüssige Willenserklärungen genügen für den Grundbuchverkehr nur ausnahmsweise, wenn sie ohne Widerspruch zum Inhalt der beurkundeten Erklärung einen unbedingt zwingenden und eindeutigen Schluss zulassen (BayObLG MDR 1969, 668; BayObLGZ 1957, 354). Die Auslegungsbefugnis des Grundbuchamts ist daher gegenüber dem Recht und der Pflicht des Prozessgerichts, den wirklichen Willen zu "erforschen" (§ 133 BGB), dahin eingeschränkt, dass die Erklärung in ihrem beurkundeten Wortlaut ein maßgebliches Gewicht behält und – selbst naheliegenden – Zweifeln am Erklärungsinhalt bereits dann nicht nachgegangen werden kann, wenn zur Behebung solcher Zweifel nicht offenkundige Umstände außerhalb der Eintragungsunterlagen zu berücksichtigen wären (BayObLG Rechtspfleger 1974, 222; OLG München NotBZ 2014, 263; Demharter, Grundbuchordnung, 29. Aufl., § 19 Rn 28). Die Erklärungen der Beteiligten müssen im Grundbucheintragungsverfahren urkundlich so nachgewiesen werden, dass sie in der beurkundeten Fassung eine sichere Grundlage für die angestrebte Verlautbarung der rechtlichen Wirkungen im Grundbuch darstellen (Senatsbeschluss vom 2.7.2014 – 15 W 51/14–).

Eine dingliche Einigung lässt sich zunächst nicht aus Ziff. 1 b des Vergleichs ableiten. Darin heißt es zwar, dass der Beteiligte zu 3) den hier betroffenen Miteigentumsanteil im Wege der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft "erhält". Diese Formulierung belegt indessen keine dingliche Einigung über eine Eigentumsübertragung, sondern hat im Zusammenhang der getroffenen Regelung ersichtlich lediglich schuldrechtlichen Charakter, nämlich die Aufteilung des Nachlasses unter den Miterben als Ergebnis der Auseinandersetzungsvereinbarung. Bestätigt wird dieses Ergebnis durch die nachfolgend in den Ziffern 1 c bis 1 g getroffenen Regelungen zu den auf ein Notaranderkonto zu erbringenden Zahlungen und der Verteilung des so entstehenden Guthabens auf die Miterben.

Die ergänzende Regelung in Ziff. 1 l des Vergleichs lässt weder allein noch im Zusammenhang mit der Regelung in Ziff 1 b den Schluss auf eine dingliche Einigung über einen Eigentumsübergang zu. Ziff. 1 l des Vergleichs dient zwar dem Zusammenhang nach erkennbar dazu, den grundbuchlichen Vollzug der schuldrechtlichen Auseinandersetzungsvereinbarung zu ermöglichen. Dem Wortlaut nach haben die Beteiligten zu 1) und 2) in Ziff. 1 l jedoch lediglich "der Löschung ihrer Eintragungen" zugestimmt. Damit wird lediglich quasi ein Ausscheiden der Beteiligten zu 1) und 2) aus ihrer Stellung als (Mit-)Eigentümer in Erbengemeinschaft beschrieben, nicht jedoch eine rechtsändernde Übertragung des Miteigentumsanteils als Ganzes auf den Beteiligten zu 3) als nunmehrigen Alleinberechtigten (sieh...