Stirbt der Vermieter, erlischt hierdurch das Mietverhältnis nicht; vielmehr wird es mit dem Erben als Gesamtrechtsnachfolger des Erblassers fortgesetzt. Wird der Erblasser durch mehrere Personen beerbt, entsteht eine aus diesen bestehende Erbengemeinschaft (§§ 2032 ff. BGB).
Für die hier interessierende Frage, ob bei der Auseinandersetzung über Nachlassimmobilien die Regelung des § 566 BGB anwendbar ist, entscheidet sich unter Zugrundelegung vorstehend skizzierter Auffassung des Bundesgerichtshofs danach, ob die Erbengemeinschaft und ihre Mitglieder voneinander personenverschieden sind, also im Verhältnis zueinander als Dritte i.S.v. § 566 BGB anzusehen sind.
Eine eindeutige und ausdrückliche Antwort auf diese Frage bietet das bürgerliche Recht nicht. Unstreitig handelt es sich aber bei der Erbengemeinschaft um eine Gemeinschaft zur gesamten Hand. Fraglich ist, ob dieser Gesamthandsgemeinschaft die Eigenschaft zukommt, eigenständiger Träger von Rechten und Pflichten zu sein. Dies ist zwar teilweise in Anlehnung an die Überlegungen zur (Teil-)Rechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts nach §§ 705 ff. BGB[11] oder der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer[12] befürwortet worden.[13] Die Rechtsprechung und herkömmliche Lehre allerdings gehen davon aus, dass insoweit "lediglich eine gesamthänderisch verbundene Personenmehrheit, der mit dem Nachlass ein Sondervermögen zugeordnet ist",[14] anzunehmen ist.[15]
Als Argumente für die Ablehnung der Rechtsfähigkeit der Erbengemeinschaft wird vor allem der Umstand herangezogen, dass die Erbengemeinschaft eine "Zwangsgemeinschaft"[16] sei, die – anders als die Gesellschaft bürgerlichen Rechts – unabhängig vom Willen der Beteiligten entsteht.[17] Überdies wird darauf hingewiesen, dass die Ausrichtung der Erbengemeinschaft auf Abwicklung (vgl. § 2032 Abs. 2 BGB) der Annahme der Rechtsfähigkeit entgegenstehe.[18]
Bei näherer Betrachtung dieser Argumente erscheint allerdings deren Überzeugungskraft zweifelhaft. So können beispielsweise Erbengemeinschaften auch auf erbvertraglicher Grundlage entstehen oder (nach ihrer Entstehung) auch vertraglich verfasst werden.[19] Des Weiteren relativiert die Regelung des § 726 BGB das Argument der Abwicklungsgerichtetheit der Erbengemeinschaft.[20] Denn hiernach endet die Gesellschaft bürgerlichen Rechts ohne Weiteres mit Erreichung ihres Zweckes oder dem Eintritt der Unmöglichkeit ihre Zwecke zu erreichen. Es bietet sich wohl nach nunmehr beinahe 20 Jahren seit der Erkenntnis der Rechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts an, erneut eingehend über die Frage der Rechtsfähigkeit der Erbengemeinschaft nachzudenken.[21] Dies würde allerdings den Rahmen dieses Beitrages sprengen.
Ohnehin wird auch insoweit die Praxis bis auf Weiteres mit dem Bundesgerichtshof davon auszugehen haben, dass die Erbengemeinschaft nicht als eigenständiges, von ihren Mitgliedern verschiedenes Rechtssubjekt anzusehen ist. Folge dieses Befundes ist es, dass unter anderem als Vermieter einer im Nachlass befindlichen Grundbesitzung nicht die Erbengemeinschaft selbst, sondern deren Mitglieder in gesamthänderischer Verbundenheit sind. Erfolgt nun im Rahmen einer Erbauseinandersetzung oder Vermächtniserfüllung eine Übertragung auf einen Miterben, stellt dies also keine Veräußerung "an einen Dritten" dar, wie es § 566 BGB für den Übergang des Mietverhältnisses voraussetzt.[22] Die Zuordnung des Nachlasses als Sondervermögen dürfte hieran nichts ändern.[23] Denn § 566 BGB stellt nicht auf die Zugehörigkeit zu einem bestimmten Vermögen, sondern auf dessen Inhaber ab. Inhaber des Sondervermögens sind aber unter der Annahme fehlender Rechtsfähigkeit der Erbengemeinschaft die einzelnen Miterben, sodass gerade keine Personenverschiedenheit vorliegt, wie § 566 BGB sie voraussetzt. Unter Zugrundelegung der Ansicht des Bundesgerichtshofes ist auch für diesen Fall eine analoge Anwendung ausgeschlossen, sodass ungeachtet der Veräußerung alle Mitglieder der Erbengemeinschaft unverändert Vermieter bleiben.
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