ZAP 9/2020, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / 1. Kündigungsausschlussvereinbarungen

Im Prinzip gibt es zwei verschiedene Mietverträge, nämlich solche auf bestimmte Zeit (Zeitmietvertrag) und solche auf unbestimmte Zeit, § 542 BGB. Da in der Wohnraummiete Zeitmietverträge gem. § 575 BGB nur unter sehr stark eingeschränkten Voraussetzungen möglich sind, wurde dort der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit mit Kündigungsverzicht entwickelt. Nach anfänglichem Streit ist diese Vertragsgestaltung in der Wohnraummiete inzwischen grds. anerkannt. Der VIII. Senat hat eine sehr ausdifferenzierte Rechtsprechung zur Wirksamkeit solcher Vereinbarungen, insb. auch im Rahmen von formularvertraglichen Klauseln, entwickelt. Für formularvertragliche Ausschlussvereinbarungen gilt dort eine maximale Frist von 4 Jahren. Der für die Gewerberaummiete zuständige XII. Senat (BGH NZM 2020, 54 = NJW 2020, 331) hat diese Grenze jedoch nicht übernommen, da sie auf speziellen wohnraummietrechtlichen Vorgaben beruhe. Eine formularmäßige Klausel, mit der für beide Mietvertragsparteien das Recht zur ordentlichen Kündigung für die Dauer von 60 Monaten ausgeschlossen wird, soll deshalb nicht wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam sein.

Hinweis:

Bei der Entscheidung der Frage, ob ein Mietverhältnis über Wohnraum vorliegt, ist ausschließlich auf den Zweck abzustellen, den der Mieter mit der Anmietung des Mietobjekts vertragsgemäß verfolgt. Die Bezeichnung des Vertrags oder die Verwendung eines bestimmten Formulars ist unerheblich. Wohnraummiete liegt vor, wenn die Räume dem Mieter vertragsgemäß zur Befriedigung seiner eigenen Wohnbedürfnisse und/oder der Wohnbedürfnisse seiner Familie dienen sollen.