ZAP 8/2020, Besonderheiten des Miet- und Wohnungseigentu ... / III. Sonderregelungen für die Wohnungseigentümergemeinschaft

Ein Wohnungsverlust droht dem Wohnungseigentümer nicht. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist aber darauf angewiesen, bestimmte Beschlüsse fassen zu können, um Ansprüche durchzusetzen und handlungsfähig bleiben zu können. Dies ist aber aufgrund der bestehenden landesgesetzlichen Beschränkungen der Versammlungsmöglichkeiten derzeit nicht möglich. Deshalb hat der Gesetzgeber hier Erleichterungen vorgesehen.

Zitat

Gesetz über Maßnahmen im Gesellschafts-, Genossenschafts-, Vereins-, Stiftungs- und Wohnungseigentumsrecht zur Bekämpfung der Auswirkungen der COVID-19-Pandemie

§ 6

Wohnungseigentümergemeinschaften

(1) Der zuletzt bestellte Verwalter i.S.d. Wohnungseigentumsgesetzes bleibt bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt.

(2) Der zuletzt von den Wohnungseigentümern beschlossene Wirtschaftsplan gilt bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fort.

1. Verwalterbestellung

Aufgrund der durch die COVID-19-Pandemie ausgelösten Situation ist die Durchführung von Eigentümerversammlungen derzeit vielfach nicht möglich. Bei größeren Gemeinschaften ist die Zusammenkunft der Eigentümer häufig schon aufgrund behördlicher Anordnungen nicht gestattet. Auch stehen vielerorts geeignete Räumlichkeiten nicht zur Verfügung. Zudem kann es den Wohnungseigentümern wegen der damit verbundenen Gesundheitsgefährdung nicht zumutbar sein, an einer Eigentümerversammlung teilzunehmen.

Handlungsfähig bleibt die Wohnungseigentümergemeinschaft in dieser Situation, wenn ein Verwalter vorhanden ist. Er kann gem. § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG in dringenden Fällen die zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen ohne vorherige Befassung der Wohnungseigentümer treffen. Ein solch dringender Fall liegt dann vor, wenn die vorherige Befassung der Eigentümer in der Eigentümerversammlung nicht möglich ist. Liegt ein solcher Fall vor, ist der Verwalter gem. § 27 Abs. 3 S. 1 Nr. 4 WEG auch zur Vertretung der Gemeinschaft berechtigt. Daneben ist der Verwalter gem. Nr. 2 berechtigt, Maßnahmen zu treffen, die zur Wahrung einer Frist oder zur Abwendung eines sonstigen Rechtsnachteils erforderlich sind.

Damit die Gemeinschaft diesen Notbetrieb aufrechterhalten kann, ist das Vorhandensein eines Verwalters unabdingliche Voraussetzung. Denkbar sind Fälle, in denen die Amtszeit des bestellten Verwalters in dem Zeitraum endet, in dem die Durchführung einer Eigentümerversammlung nicht möglich ist. Deshalb sieht § 6 vor, dass der zuletzt bestellte Verwalter bis zu seiner Abberufung oder bis zur Bestellung eines neuen Verwalters im Amt bleibt. Dadurch werden die durch den Bestellungsbeschluss sowie durch die Höchstfristen des § 26 Abs. 1 S. 2 WEG festgesetzten Begrenzungen der Amtszeit zeitweise außer Kraft gesetzt. Die Vorschrift gilt sowohl für den Fall, dass die Amtszeit des Verwalters zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Vorschrift bereits abgelaufen ist, als auch für den Fall, dass sie erst danach abläuft. Die Amtszeit endet mit der Abberufung des Verwalters oder der Bestellung eines neuen Verwalters. Die Möglichkeit der Niederlegung des Amts bleibt unberührt.

2. Wirtschaftsplan

Die Wohnungseigentümer sind einander zur Tragung der Lasten des Gemeinschaftseigentums sowie der Kosten seiner Verwaltung und seines gemeinschaftlichen Gebrauchs nach dem Verhältnis ihrer Anteile verpflichtet. Die anteilsmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Tragung der Lasten und Kosten – sog. Wohn- oder Hausgeld – hat der Verwalter in den vom ihm jeweils für ein Kalenderjahr aufzustellenden Wirtschaftsplan aufzunehmen. Die Wohnungseigentümer sind verpflichtet, entsprechende Vorschüsse zu leisten. Nach Ablauf des Kalenderjahrs hat der Verwalter eine Abrechnung zu erstellen. Über Wirtschaftsplan und Abrechnung beschließen die Wohnungseigentümer durch Stimmenmehrheit. Dieser Beschluss bildet den Geltungsgrund für die Verpflichtung des einzelnen Wohnungseigentümers. Durch ihn werden i.R.d. allgemeinen Beitragspflicht die Verbindlichkeiten jedes einzelnen Wohnungseigentümers gegenüber den anderen begründet (st. Rspr des BGH MDR 1994, 1113, 1114 m.w.N.).

Die WEG-Gemeinschaft ist auf den regelmäßigen Geldeingang zur Tragung der Lasten angewiesen. Die Wohnungseigentümer haben die Kompetenz zu beschließen, dass ein konkreter Wirtschaftsplan bis zur Beschlussfassung über den nächsten Wirtschaftsplan fortgelten soll; eine abstrakt-generelle Regelung des Inhalts, dass jeder künftige Wirtschaftsplan bis zur Verabschiedung eines neuen fortgelten soll, bedarf hingegen der Vereinbarung (BGH NZM 2019, 374). Für die Fälle, in denen ein solcher Beschluss oder eine entsprechende Vereinbarung nicht vorliegen, sieht § 6 Abs. 2 vor, dass der zuletzt beschlossene Wirtschaftsplan bis zum Beschluss eines neuen Wirtschaftsplans fortgilt. Damit wird die Finanzierung der Gemeinschaft auch in den Fällen sichergestellt, in denen eine Fortgeltung des Wirtschaftsplans nicht beschlossen wurde.

Über die Jahresabrechnung ist dagegen zu beschließen, sobald die Eigentümerversammlung wieder zusammentr...