ZAP 7/2016, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / 1. Ordentliche Kündigung

a) Mischmietverhältnis

Bei einem einheitlichen Mischmietverhältnis über Wohnräume und gewerblich zu nutzende Räume, das wegen überwiegender Wohnnutzung als Wohnraummietverhältnis anzusehen ist, braucht sich ein vom Vermieter geltend gemachter Eigenbedarf nur auf die Wohnräume zu beziehen (BGH GE 2015, 1021 = MDR 2015, 936 = NJW 2015, 2727 = WuM 2015, 553 = NZM 2015, 657 = ZMR 2015, 847 = MietPrax-AK § 573 BGB Nr. 51 m. Anm. Börstinghaus; ders. jurisPR-BGHZivilR 16/2015 Anm. 1; Elzer MietRB 2015, 257; Beyer jurisPR-MietR 20/2015 Anm. 1; Drasdo NJW-Spezial 2015, 641). Ausgangspunkt ist die Überlegung, dass nur Wohnraummietverträge bei Vorliegen eines berechtigten Interesses gekündigt werden können, wozu insbesondere auch der Eigenbedarf gehört; Gewerberaummietverträge könne aber prinzipiell ohne jeden Grund gekündigt werden. Daraus folgert der Senat, dass der Eigenbedarf sich auch nur auf den Wohnanteil beziehen muss. Daran ändere auch die Tatsache, dass auf den Vertrag insgesamt Wohnraummietrecht Anwendung findet, nichts. Die (teil-)gewerblich genutzten Teile hätten nämlich bei isolierter Vermietung auch ohne Vorliegen eines berechtigten Interesses gekündigt werden können. Jede andere Betrachtungsweise würde dazu führen, dass der Vermieter regelmäßig keine Eigenbedarfskündigung aussprechen könnte, weil er kaum Eigenbedarf an der Wohnung und den gewerblich genutzten Räumen haben dürfte.

b) Vorliegen eines Bedarfsgrundes bei einer Eigenbedarfskündigung

Eine Eigenbedarfskündigung durch den Vermieter setzt einen sog. Bedarfsgrund voraus (hierzu umfassend Fleindl, Die Eigenbedarfskündigung – Tatbestand und Rechtsmissbrauch – Vortrag auf dem Deutschen Mietgerichtstag 2016 herunterladbar unter www.mietgerichtstag.de ): Er muss die Wohnung benötigen. Nach der Rechtsprechung des BGH (Rechtsentscheid v. 20.1.1988 – NJW 1988, 904, 905) benötigt der Vermieter die Wohnung dann i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB, wenn er "vernünftige, nachvollziehbare Gründe für die Inanspruchnahme des Wohnraums für sich oder eine begünstigte Person hat". Dabei haben die Gerichte nach der neueren Rechtsprechung des BGH (GE 2015, 585 = DWW 2015, 133 = WuM 2015, 304 = NJW 2015, 1590 = NZM 2015, 378 = ZMR 2015, 923 = MietPrax-AK § 573 BGB Nr. 49) dabei grundsätzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen ansieht. Die Gerichte dürfen nur eine Rechtsmissbrauchskontrolle durchführen. Erforderlich ist aber mindestens, dass der Vermieter tatsächlich die Wohnung nutzen will. An einem solchen Willen fehlt es beim ungewissen oder zeitfernen Nutzungswillen. Letzteres wird als Vorratskündigung bezeichnet. Nach Ansicht des BGH (BGH NJW 2015, 3368 = NZM 2015, 812 = WuM 2015, 677 = GE 2015, 1393 = MDR 2015, 1286 = MietPrax-AK § 573 BGB Nr. 53 m. Anm. Börstinghaus; ders. jurisPR-BGHZivilR 19/2015 Anm. 1; Kappus NJW 2015, 3370; Kunze MietRB 2015, 354) rechtfertigt dementsprechend ein auf vernünftige, nachvollziehbare Gründe gestützter Eigennutzungswunsch nur dann die Kündigung des Mietverhältnisses, wenn er vom Vermieter auch ernsthaft verfolgt wird und bereits hinreichend bestimmt und konkretisiert ist. Eine bislang nur vage oder für einen späteren Zeitpunkt verfolgte Nutzungsabsicht rechtfertigt eine Eigenbedarfskündigung noch nicht.

c) Eigenbedarf von Personengesellschaften

Eigenbedarf liegt vor, wenn der Vermieter die Räumlichkeiten für sich oder für Familien- oder Haushaltsangehörige benötigt. Inwieweit Personengesellschaften Eigenbedarf haben können ist seit Jahren Gegenstand der höchstrichterlichen Rechtsprechung und wird es demnächst wieder sein. Umstritten ist nämlich, ob es bei einer Personengesellschaft (OHG, KG, GbR) genügt, wenn einer der Gesellschafter Eigenbedarf hat. Für die GbR hatte der BGH dies zunächst mit der Einschränkung bejaht, dass die Person, für die Eigenbedarf geltend gemacht wird, bereits bei Abschluss des Mietvertrags Gesellschafter war (BGH WuM 2007, 515 = NJW 2007, 2845 = NZM 2007, 679 = ZMR 2007, 772 = DWW 2007, 369 = MDR 2007, 1301). Diese Einschränkung hat der Senat später aufgegeben (BGH WuM 2012, 31 = GE 2012, 127 = NZM 2012, 150 = MDR 2012, 78 = NJW-RR 2012, 237 = ZfIR 2012, 177 = ZMR 2012, 264 = MietPrax-AK, § 566 BGB Nr. 11 m. Anm. Börstinghaus; Schach GE 2012, 98; Schmid MietRB 2012, 34, Drasdo NJW-Spezial 2012, 129).

Hinweis:

Diese Rechtsansicht wird vom LG München I (ZMR 2016, 39 m. Anm. Börstinghaus MietRB 2016, Heft 4) zusammen mit einer starken Meinung in der Literatur nicht geteilt. Deshalb hat die Kammer die Räumungsklage abgewiesen. Hiergegen ist Revision zum BGH eingelegt worden (VIII ZR 232/15), so dass der Senat Gelegenheit haben wird, seine Rechtsprechung zu überprüfen. Die neue Vorsitzende des Senats hat sich bereits einmal kritisch zu der bisherigen Rechtsprechung geäußert (Milger NZM 2014, 679, 771).

d) Nacherben

Das Recht des Nacherben, ein vom Vorerben über ein zum Nachlass gehörendes Grundstück abgeschlossenes und bei Eintritt der Nacherbfolge noch bestehendes Wohnraummietverhältnis außerordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist nach §§ 2135, 1056 Abs. 2 BGB zu kündigen, set...