ZAP 6/2022, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / 1. Die außerordentliche Kündigung

a) Der lügende Vermieter

Macht der Vermieter vorsätzlich wahrheitswidrige Angaben in einer Betriebskostenabrechnung, kann dies ein fristlose Kündigung des Mietverhältnisses aus wichtigem Grund durch den Mieter ohne vorherige Abmahnung rechtfertigen, wenn der Vermieter auf seinen falschen Angaben beharrt (BGH, Urt. v. 6.10.2021 – XII ZR 11/20, ZAP EN-Nr. 572/2021; GE 2021, 1489, NZM 2021, 930, MietPrax-AK § 543 BGB Nr. 45 m. Anm. Eisenschmid; Sommer MietRB 2022, 8/9; Drasdo NJW-Spezial 2022, 34; Bueb jurisPR-MietR 3/2022 Anm. 4).

b) Hausfriedensstörung

Ein zur Kündigung berechtigender wichtiger Grund i.S.d. § 543 Abs. 1 BGB liegt gem. § 569 Abs. 2 BGB auch bei einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens vor. Trägt der Vermieter Lärmstörungen nach Zeitpunkt, Art, Intensität, Häufigkeit und Dauer vor, muss das Gericht, wenn diese Tatsachen strittig sind, darüber Beweis erheben. Eine nachhaltige Störung des Hausfriedens setzt voraus, dass eine Mietpartei die gem. § 241 Abs. 2 BGB aus dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme folgende Pflicht, sich bei der Nutzung der Mietsache so zu verhalten, dass die anderen Mieter nicht mehr als unvermeidlich gestört werden, in schwerwiegender Weise verletzt. Dabei ist ein Sachvortrag zur Begründung eines Anspruchs bereits dann schlüssig und erheblich, wenn die Partei Tatsachen vorträgt, die in Verbindung mit einem Rechtssatz geeignet und erforderlich sind, das geltend gemachte Recht als in der Person der Partei entstanden erscheinen zu lassen. Der Vermieter muss zur genauen Ursache der Störung, also ob der Lärm vom Mieter oder seinen Kindern verursacht wird, nichts vortragen. Dies ist ihm aufgrund eigener Wahrnehmung auch nicht möglich (BGH, Beschl. v. 22.6.2021 – VIII ZR 134/20, GE 2021, 1121, WuM 2021, 551, NZM 2021, 760, NJW-RR 2021, 1093, ZMR 2022, 18, MietPrax-AK § 569 BGB Nr. 11 m. Anm. Eisenschmid; Siegmund MietRB 2022, 2).

c) Zahlungsverzugskündigung

Eine Zahlungsverzugskündigung ist bekanntlich möglich, wenn der Rückstand an zwei aufeinanderfolgenden Tagen nicht unerheblich ist (§ 543 Abs. 2 Ziff. 3a BGB). Als nicht unerheblich ist gem. § 569 Abs. 3 BGB in der Wohnraummiete ein Rückstand von mehr als einer Monatsmiete. Das steht so im Gesetz und ist eigentlich unstreitig. Trotzdem hatte das LG Berlin (Urt. v. 8.1.2020 – 66 S 181/18, WuM 2020, 73) dies anders gesehen und verlangt, dass der Rückstand in jedem Monat mind. 50 % einer Monatsmiete betragen muss. Das hat der BGH – erwartungsgemäß – natürlich anders gesehen und das amtsgerichtliche Räumungsurteil wiederhergestellt (BGH Urt. v. 8.12.2021 – VIII ZR 32/20, GE 2022, 147, MDR 2022, 227, MietPrax-AK § 543 BGB Nr. 46 m. Anm. Eisenschmid; Elzer MietRB 2022, 33). Die Erheblichkeit des zur außerordentlichen fristlosen Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs berechtigenden Mietrückstands ist gem. §§ 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 Buchst. a Alt. 2, 569 Abs. 3 Nr. 1 S. 1 BGB allein nach der Gesamthöhe der beiden rückständigen Teilbeträge zu bestimmen. Danach ist der Rückstand jedenfalls dann nicht mehr unerheblich, wenn er die für einen Monat geschuldete Miete übersteigt. Für eine darüber hinausgehende gesonderte Bewertung der Höhe der einzelnen monatlichen Rückstände im Verhältnis zuâEUR™jeweils einer Monatsmiete und damit für eine richterliche Anhebung der Anforderungen an eine außerordentliche fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs lässt das Gesetz keinen Raum.

d) Glaubhaftmachung pandemiebedingter Zahlungsausfälle

Aufgrund der im ersten Quartal 2020 weltweit ausgebrochenen COVID-19-Pandemie haben die Bundesregierung und einzelne Bundesländer eine Vielzahl von gesetzlichen Regelungen getroffen, die zum einen dem Gesundheitsschutz der Bevölkerung dienen (dazu Rixen NJW 2020, 1097) und eine zu schnelle Ausbreitung der Pandemie verhindern oder zumindest verzögern, und zum anderen die in einem bisher nicht dagewesenen Umfang eintretenden wirtschaftlichen Folgen der hierfür erforderlichen Maßnahmen regeln sollten. So wurde in Art. 240 § 2 EGBGB ein besonderer Bestandsschutz für Mietverhältnisse geschaffen (Börstinghaus ZAP F. 4, S. 1883). Danach darf bis Juni 2022 wegen eines Rückstands aus den Monaten April bis Juni 2020 nicht gekündigt werden. Weitere Voraussetzung ist, dass der Mieter glaubhaft macht, dass seine Zahlungsunfähigkeit pandemiebedingt ist. Der BGH hat in einem Beschluss festgestellt, dass die Anforderungen an die Glaubhaftmachung von den Tatsachengerichten nicht zu hoch angesiedelt werden dürfen, wenn der Mieter für die unterbliebene Zahlung Gründe vorgetragen hat, aus denen der Zusammenhang offenkundig ist (BGH, Beschl. v. 16.11.2021 – VIII ZR 21/21, NZM 2022, 98, GE 2022, 150, MietPrax-AK Art. 240 § 2 EGBGB Nr. 1 m. Anm. Börstinghaus).