ZAP 6/2021, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / 3. Kündigung wegen wirtschaftlicher Verwertung

Der ersatzlose Abriss eines Gebäudes ist keine wirtschaftliche Verwertung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Ist der Abriss erforderlich, um Leerstandskosten zu vermeiden, so kann eine solche Maßnahme unter § 573 Abs. 1 BGB fallen (BGH WuM 2021, 119 = MietPrax-AK § 573 BGB Nr. 77 mit Anm. Eisenschmid). Diese Kostenvermeidung stellt jedoch keine Realisierung des dem Grundstück innewohnenden materiellen Werts und damit keine wirtschaftliche Verwertung i.S.d. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar.

Die Kündigung nach der Generalklausel in § 573 Abs. 1 BGB setzt voraus, dass (1) das Wohngebäude überwiegend leer steht, (2) der Leerstand nicht vom Vermieter zu vertreten ist und (3) dem Vermieter durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erhebliche wirtschaftliche Nachteile entstehen. Die Auslegung und die Anwendung des unbestimmten Rechtsbegriffs „berechtigtes Interesse” erfordert dabei eine an den Umständen des Einzelfalls ausgerichtete Abwägung der beiderseits grundrechtlich geschützten Interessen, wobei zu beachten ist, dass sowohl die Rechtsposition des Vermieters als auch das vom Vermieter abgeleitete Besitzrecht des Mieters von der Eigentumsgarantie des Art. 14 Abs. 1 S. 1 GG geschützt sind. In Anbetracht dessen dürfen die dem Vermieter entstehenden Nachteile keinen Umfang annehmen, welcher die Nachteile weit übersteigt, die dem Mieter im Falle des Verlusts der Wohnung erwachsen. Zwar muss der durch den Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter entstehende Nachteil – je nach den besonderen Umständen der zu beurteilenden Fallgestaltung – nicht unbedingt den Grad von erheblichen Beeinträchtigungen i.S.v. § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erreichen. Etwas anderes gilt jedoch dann, wenn das Vermieterinteresse im Fall eines geringeren personalen Bezugs eher mit der von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB erfassten wirtschaftlichen Verwertung vergleichbar ist. In diesem Fall muss der Fortbestand des Wohnraummietverhältnisses für den Vermieter einen Nachteil von einem Gewicht darstellen, der die von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB vorausgesetzte Intensität erreicht, jedoch grds. nicht darüber hinausgehen muss (BGH WuM 2021, 119).