ZAP 4/2017, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / a) Sozialbehörde als Erfüllungsgehilfe des Mieters

Eine Behörde, die im Rahmen der Daseinsvorsorge staatliche Transferleistungen erbringt, wird nicht als Erfüllungsgehilfe des Mieters tätig, wenn sie für ihn die Miete an den Vermieter zahlt. Ein wichtiger Grund für die fristlose Kündigung i.S.d. § 543 Abs. 1 S. 2 BGB kann auch – unabhängig von einem etwaigen Verschulden des Mieters – allein in der objektiven Pflichtverletzung unpünktlicher Mietzahlungen und den für den Vermieter daraus folgenden negativen Auswirkungen liegen, wenn die Gesamtabwägung ergibt, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter unzumutbar ist. Bei dieser Abwägung kann von Bedeutung sein, ob zahlreiche Verspätungen aufgetreten sind, diese jeweils einen erheblichen Zeitraum und erhebliche Beträge betreffen oder der Vermieter in besonderem Maße auf den pünktlichen Erhalt der Miete angewiesen ist, beispielsweise weil er daraus seinen Lebensunterhalt bestreitet oder hiermit Kredite bedienen muss. Zudem kann es eine Rolle spielen, ob das Mietverhältnis abgesehen von den unpünktlichen Zahlungen bisher störungsfrei verlaufen ist oder kurze Zeit vorher bereits eine berechtigte fristlose Kündigung ausgesprochen worden ist, die erst durch eine Zahlung innerhalb der Schonfrist während des Räumungsprozesses unwirksam geworden ist (BGH ZAP EN-Nr. 688/2016 = WuM 2016, 1023 = GE 2016, 1023 = DWW 2016, 254 = NJW 2016, 2805 = NZM 2016, 635 = MDR 2016, 1080 = ZMR 2016, 683 = MietPrax-AK § 543 BGB Nr. 40 m. Anm. Börstinghaus; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 14/2016 Anm. 2; Beyer jurisPR-MietR 17/2016 Anm. 1; Schach GE 2016, 1001; Blank NZM 2016, 636; Drasdo NJW-Spezial 2016, 610; Suilmann MietRB 2016, 309).