ZAP 3/2020, Kündigung von Wohnraummietverträgen: Die For ... / d) Vertretungsfälle

Von der Frage, ob der Vermieter bei Abschluss des Mietvertrags wirksam vertreten wurde und deshalb überhaupt Vermieter geworden ist, ist die Frage zu unterscheiden, ob der Vermieter auch bei Abgabe der Kündigungserklärung wirksam vertreten wurde. Auch dabei ist Vertretung gestattet, sie muss aber offen erfolgen. Der Vertreter gibt eine eigene Willenserklärung ab. Er muss die Kündigungserklärung auch eigenhändig unterschreiben. Aus der Erklärung des Vertreters muss sich ergeben, in wessen Namen sie abgegeben wurde, § 164 BGB. Gibt ein Mitglied einer Personenmehrheit die Erklärung für sich und zugleich als Vertreter für die übrigen Eigentümer ab, muss dies aus der Kündigungserklärung deutlich hervorgehen. Die Regeln des "Geschäfts, den es angeht" sind nicht anwendbar. Ist Vermieter eine juristische Person, z.B. eine GmbH, eine Aktiengesellschaft, eine Genossenschaft oder ein eingetragener Verein, muss die Kündigung von einem Vorstandsmitglied der Aktiengesellschaft unterzeichnet sein. Die organschaftlichen Vertreter können sich aber wiederum selbst vertreten lassen. Sind Eheleute in Form einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts Eigentümer und Vermieter des Hausgrundstücks, bedarf die Kündigungserklärung des einen Gesellschafters eines Hinweises auf die Bevollmächtigung durch den anderen Gesellschafter oder darauf, dass er im Namen der aus ihm und dem anderen Gesellschafter bestehenden BGB-Gesellschaft handelt (LG Köln WuM 2001, 287). Die Kündigung des Wohnungsmietvertrags in verdeckter Stellvertretung ist jedoch auf jeden Fall unzulässig; erforderlich ist zumindest ein konkludentes Handeln in fremdem Namen (BGH NJW 2014, 1803 = NZM 2014, 431). Der Vertreter muss auch Vertretungsmacht haben. Der zum Abschluss eines Mietvertrags bevollmächtigte Wohnungseigentumsverwalter ist nicht ohne Weiteres befugt, das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs fristlos zu kündigen (LG Berlin ZMR 1986, 439).

Da es sich jedoch bei der Kündigung um eine einseitige Willenserklärung handelt, gelten hier noch besondere Regelungen, die sich v.a. aus der Vorschrift des § 174 BGB ergeben. Danach kann der Empfänger eine Kündigung eines Vertreters unverzüglich zurückweisen, wenn der Kündigung keine Vollmacht beigefügt war. Dies gilt auch für die Fälle der Kündigungsermächtigung (§§ 182 Abs. 3, 111 BGB). Die Vollmachtsurkunde muss im Original von allen Vollmachtgebern unterschrieben und dem Schreiben beigefügt sein (AG Tempelhof MM 1989, 29). Gegebenenfalls muss eine Vollmachtsurkundenkette bei mehreren Eigentümern/Beauftragten vorgelegt werden (LG Berlin MM 1988, 25); z.B. bei Beauftragung einer Hausverwaltungs-GmbH, für die ggf. ein Anwalt tätig wird oder ein nicht vertretungsberechtigter Sachbearbeiter. Eine namens einer Gesellschaft des bürgerlichen Rechts von einem alleinvertretungsberechtigten Gesellschafter abgegebene einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung kann von dem Empfänger gem. § 174 S. 1 BGB zurückgewiesen werden, wenn ihr weder eine Vollmacht der anderen Gesellschafter noch der Gesellschaftsvertrag oder eine Erklärung der anderen Gesellschafter beigefügt ist, aus der sich die Befugnis des handelnden Gesellschafters zur alleinigen Vertretung der Gesellschaft ergibt (BGH MDR 2002, 269). Die Beifügung der Vollmacht kann nur dann unterbleiben, wenn der Empfänger der Kündigung vom Vertretenen anderweitig von der Bevollmächtigung in Kenntnis gesetzt wurde, § 174 S. 2 BGB (AG Tempelhof-Kreuzberg GE 2018, 938). Ob hierfür bereits die Vertretung bei Mietvertragsabschluss ausreicht, ist eine Frage des Einzelfalls (dagegen AG Neuss DWW 1991, 116; zweifelnd OLG Frankfurt NJW-RR 1996, 10, wenn zumindest eine Kopie der Vollmacht beigefügt ist).

Die Vollmacht muss sich auf die konkrete Kündigung beziehen. Liegt einer fristlosen und zugleich hilfsweise fristgerechten Kündigung nur eine Vollmacht für die fristlose Kündigung bei, kann die ordentliche Kündigung gem. § 174 BGB zurückgewiesen werden (LG Berlin GE 2002, 331). Eine Kündigung während des Prozesses durch den Prozessbevollmächtigten kann nicht gem. § 174 BGB zurückgewiesen werden, da hier die Regeln über die Prozessvollmacht vorrangig sind (BGH NZM 2003, 229).

Hinweis:

Die Vorschrift des § 174 BGB dient dem Schutz des Geschäftsgegners bei einseitigen Rechtsgeschäften und ermöglicht es ihm, im Hinblick auf den Umstand, dass einseitige empfangsbedürftige Rechtsgeschäfte ohne Vertretungsmacht gem. § 180 BGB nichtig und nicht genehmigungsfähig sind, schnellstmöglich klare Verhältnisse zu schaffen, sodass für die Anwendung von § 174 BGB neben § 88 Abs. 1 ZPO Raum ist und es nicht erforderlich ist, neben der Zurückweisung nach § 174 BGB eine Vollmachtsrüge nach § 88 ZPO zu erheben. Auch die im Berufungsverfahren zugestellte Kündigung kann jedenfalls dann mangels beigefügter Kündigungsvollmacht unverzüglich zurückgewiesen werden, wenn die Prozessvollmachtsurkunde nicht zugestellt worden war (LG Bonn WuM 1992, 18). Deshalb sollte unter dem Gesichtspunkt des sichersten Weges eine Vollmacht be...