ZAP 23/2020, Kündigung von Wohnraummietverträgen: Die au ... / (8) Besonderheiten in der Insolvenz des Mieters

Dem Vermieter steht kein insolvenzbedingtes Sonderkündigungsrecht in der Insolvenz des Mieters zu. Der Vermieter ist auf die allgemeinen Kündigungsbestimmungen des BGB, insb. § 543 BGB verwiesen, sofern der Verwalter die Miete nicht aufbringen kann.

Dabei ist § 112 InsO zu beachten. Danach kann ein Mietverhältnis, das der Schuldner als Mieter eingegangen war, vom Vermieter nach dem Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens nicht gekündigt werden wegen eines Verzugs, der bereits vor dem Eröffnungsantrag eingetreten ist, bzw. wegen einer Verschlechterung der Vermögensverhältnisse des Mieters. Damit ist eine Kündigung nach § 543 BGB wegen eines Rückstands, der vollständig vor dem Eröffnungsantrag entstanden ist, ebenso unzulässig wie eine Kündigung wegen eines Rückstands, der teilweise vor und teilweise nach dem Eröffnungsantrag entstanden ist. Möglich ist erst wieder eine Kündigung, wenn die Voraussetzungen des § 543 BGB nach Eingang des Eröffnungsantrags vorliegen. Die Kündigungssperre des § 112 InsO gilt jedoch nach Wirksamwerden der Enthaftungserklärung des Insolvenzverwalters nach § 109 Abs. 1 S. 2 InsO nicht mehr (BGHZ 206, 1 = NZM 2015, 618 = NJW 2015, 3087). Nach Wirksamwerden der Enthaftungserklärung sind rückständige Mieten, mit deren Zahlung der Mieter bereits vor Insolvenzantragstellung in Verzug geraten war, bei der Beurteilung der Wirksamkeit einer (auch) hierauf gestützten fristlosen Kündigung des Vermieters nach § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 Buchst. b BGB zu berücksichtigen.

Praxistipp:

Da bei der Wohnraummiete i.d.R. dem Verbraucherinsolvenzverfahren ein außergerichtliches Schuldenbereinigungsverfahren gem. § 305 Abs. 1 Nr. 1 InsO vorangeht, in dem alle Gläubiger regelmäßig gem. § 305 Abs. 2 InsO dem Schuldner bzw. seinem Berater eine schriftliche Aufstellung ihrer gegen den Schuldner bestehenden Forderungen übersenden müssen, ist der Vermieter vorgewarnt. In der Aufforderung muss gem. § 305 Abs. 2 S. 3 InsO ein Hinweis auf ein in naher Zukunft beabsichtigtes Insolvenzverfahren enthalten sein. Vom Eingang dieses Schreibens an sollte das Mietkonto sorgfältig beobachtet und das Mietverhältnis sofort gekündigt werden, wenn erstmals die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB vorliegen.