ZAP 23/2020, Kündigung von Wohnraummietverträgen: Die au ... / (3) Kündigungsrelevanz

Der Rückstand muss die sog. Kündigungsrelevanz erreichen. Wie hoch diese ist, richtet sich nach der Fälligkeit der Mieten, also entweder mehr als eine Monatsmiete bei Fälligkeiten an zwei aufeinander folgenden Monaten oder sonst mindestens zwei Monatsmieten. Wie bei der Rückstandsberechnung ist dabei zunächst von der zulässigen Miete auszugehen. Teilunwirksame Mietpreisabreden gem. § 134 BGB i.V.m. § 5 WiStG oder § 8 WoBindG sind ebenso unerheblich wie Mietpreisabreden, die gegen die sog. Mietpreisbremse gem. § 556g Abs. 1 BGB verstoßen.

Praxistipp:

Darf der Vermieter sich gem. § 556g Abs. 1a BGB auf eine der vier Ausnahmen gem. § 556e Abs. 1, 2 und § 556f S. 1 oder 2 BGB nicht berufen, weil er seiner Informationsobliegenheit vor Vertragsschluss nicht nachgekommen ist, so ist trotzdem die rechtlich maximal zulässige Wiedervermietungsmiete anzusetzen, auch wenn der Vermieter sie in der Höhe nicht verlangen darf. Die Rechtsfolge des sich nicht Berufen-Dürfens ist eine Strafe für den Vermieter, weil er der Informationsobliegenheit nicht nachgekommen ist. Er bekommt die preisrechtlich zulässige Miete nicht vollständig. Er soll dadurch aber keinen Vorteil erhalten, wonach das Mietverhältnis früher gekündigt werden kann.

Ist die Mietsache mangelhaft, ist – anders als bei der oben beschriebenen Rückstandsberechnung – nicht auf die berechtigterweise geminderte Miete, sondern auf die vertraglich vereinbarte Gesamtmiete abzustellen (BGH NZM 2018, 28 = NJW 2018, 939; BGH NJW 2012, 2882 = NZM 2012, 637; BGH NZM 2010, 548 = NJW 2010, 3015).

Strittig ist neuerdings, ob dies auch bei nicht behebbaren Mängeln, z.B. Flächenabweichungen, gilt. Das beruht darauf, dass der BGH zu den Rechtsfolgen solcher dauerhaften Minderungen zu zwei anderen Rechtsfragen unterschiedlich geurteilt hat. Die maximal mögliche Mietkaution gem. § 551 Abs. 1 BGB soll sich immer aus der dauerhaft geminderten Miete berechnen (BGH NJW 2005, 2773 = NZM 2005, 699; dazu Schmid MDR 2005, 971; Wiek WuM 2005, 575; Schmid ZMR 2005, 836; Becker GE 2005, 1335; Bongard GE 2005, 1338). Demgegenüber will der Senat bei der Berechnung der maßgeblichen Ausgangsmiete zur Berechnung der Kappungsgrenze gem. § 558 Abs. 3 BGB wegen des vermeintlichen anderen Schutzzwecks von der ungeminderten Miete ausgehen (BGH NJW 2019, 2464 = NZM 2019, 536; dazu Börstinghaus LMK 2019, 418513). In der Literatur werden die Auswirkungen nicht behebbarer Mängel – idR Flächenabweichungen – auf die Kündigungsrelevanz unterschiedlich bewertet (für Kündigungsrelevanz der ursprünglich vereinbarten Miete: Schwab NZM 2019, 36; für Maßgeblichkeit der dauerhaft geminderten Miete: Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 21/2017 Anm. 1).