ZAP 22/2018, Grundstückskaufvertrag: Arglistiges Verschweigen erkennbarer Feuchtigkeitsmängel

(OLG Düsseldorf, Urt. v. 11.9.2018 – 24 U 185/17) • Behauptet der Käufer einer Immobilie bei ausgeschlossener Sachmängelhaftung, Mängel seien nicht erkennbar gewesen und der Verkäufer habe ihn arglistig darüber nicht aufgeklärt, muss der Käufer die negative Tatsache beweisen, nicht aufgeklärt worden zu sein. Im Rahmen seiner sekundären Darlegungslast muss der Verkäufer lediglich vortragen, wann, wie und wo er aufgeklärt haben will. Für die negative Tatsache, dass Mängel erkennbar waren, gilt nichts anderes. Der Verkäufer muss in einem derartigen Fall nur angeben, dass der Mangel seiner Art nach unabhängig vom Zeitpunkt und der Dauer der Besichtigung für jeden potenziellen Käufer ebenso sichtbar war. Hinweis: Das OLG macht deutlich, dass der Käufer die Darlegungs- und Beweislast für den subjektiven Tatbestand der Arglist trägt. Dass eine Partei eine innere Tatsache zu beweisen hat und die Führung dieses Beweises Schwierigkeiten bereitet, führt nicht ohne Weiteres zu Beweiserleichterungen. Voraussetzung ist, dass es der Verkäufer zumindest für möglich hält, dass der Käufer den Mangel nicht erkennt. Dies bildet die für den Arglisttatbestand erforderliche subjektive Seite. Dem Verkäufer obliegt es im Rahmen seiner sekundären Darlegungslast, die Umstände aufzuzeigen, aufgrund derer er trotz unterbliebener eigener Aufklärung davon ausgegangen ist, der Käufer habe Kenntnis von dem Mangel erlangt (vgl. BGH, Urt. v. 12.11.2010 – V ZR 181/09).

ZAP EN-Nr. 630/2018

ZAP F. 1, S. 1153–1154