ZAP 22/2017, Schnittstellen zwischen Miet- und Wohnungse ... / b) Hausordnung

Die Hausordnung regelt typischerweise das Verhalten der Hausbewohner untereinander und stellt Regeln zum Gebrauch von Gemeinschaftseinrichtungen, zum Schutz des Gebäudes sowie zur Aufrechterhaltung der allgemeinen Sicherheit und Ordnung im Haus auf (Bub/Treier/von der Osten, a.a.O., Kap. III. A Rn 2562 ff.; Bub/Treier/Drasdo, a.a.O., Kap. VII Rn 52 ff.; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, a.a.O., § 535 BGB Rn 375).

Hinweis:

Das Pflichtenprogramm enthält jedoch der Mietvertrag, so dass Bestimmungen in einer Hausordnung, die zusätzlich zum Mietvertrag Pflichten begründen sollen, nach §§ 305 ff. BGB unwirksam sind. Unproblematisch ist es, wenn die Hausordnung vertragliche Pflichten nur konkretisiert.

Eine dynamische Verweisung auf die jeweilige Hausordnung der WEG kann als Änderungsvorbehalt im Rahmen des § 308 Nr. 4 BGB (wenn für den Mieter zumutbar) wirksam sein (Bub/Treier/von der Osten, a.a.O., Kap. III. A Rn 2564). Die Hausordnung kann als Vertrag zugunsten der anderen Mieter nach § 328 BGB ausgelegt werden, so dass jeder Mieter gegen die Mitmieter einen Anspruch auf Einhaltung der Hausordnung hat. Es gilt jedoch nicht § 906 Abs. 2 S. 2 BGB (BGH NJW 2004, 775; Staudinger/v. Emmerich, a.a.O., § 535 BGB Rn 134).