ZAP 22/2017, Schnittstellen zwischen Miet- und Wohnungse ... / aa) Vermieter gegen Mieter

Beispiele:

• Der Mieter ist zur Nutzung des gemieteten Wohnraums innerhalb der durch die vertraglichen Vereinbarungen gezogenen Grenzen berechtigt (§ 535 Abs. 1 S. 1 BGB). Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, hat der Mieter nicht zu vertreten (§ 538 BGB). Eine das Rauchen in der gemieteten Wohnung untersagende oder einschränkende Vereinbarung haben die Parteien (...) nicht getroffen. Liegt eine solche Vereinbarung nicht vor, verhält sich ein Mieter, der in der gemieteten Wohnung raucht und hierdurch während der Mietdauer Ablagerungen verursacht, grundsätzlich nicht vertragswidrig (BGH, Urt. v. 28.6.2006 – VIII ZR 124/05).
• Das Rauchen in einer Mietwohnung geht über den vertragsgemäßen Gebrauch hinaus und begründet eine Schadensersatzpflicht des Mieters, wenn dadurch Verschlechterungen der Wohnung verursacht werden, die sich nicht mehr durch Schönheitsreparaturen i.S.d. § 28 Abs. 4 S. 3 der Zweiten Berechnungsverordnung beseitigen lassen, sondern darüber hinaus gehende Instandsetzungsarbeiten erfordern (BGH, Urt. v. 5.3.2008 – VIII ZR 37/07).
• Eine Geruchsbelästigung der Mitmieter durch Zigarettenrauch, die ein Mieter durch einfache und zumutbare Maßnahmen (etwa die Lüftung über die Fenster) verhindern könnte, kann im Einzelfall zwar eine Störung des Hausfriedens und eine Verletzung vertraglicher Nebenpflichten des Mieters (Gebot der Rücksichtnahme) darstellen, insbesondere, wenn die Intensität der Beeinträchtigungen ein unerträgliches und gesundheitsgefährdendes Ausmaß erreicht. Im Streitfall war dem BGH allerdings eine Beurteilung, ob eine die fristlose Kündigung gem. § 569 Abs. 2 BGB rechtfertigende "nachhaltige Störung des Hausfriedens" oder auch nur eine die ordentliche Kündigung nach § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB rechtfertigende "schuldhafte nicht unerhebliche Verletzung vertraglicher Pflichten des Mieters" vorlag, nicht möglich, weil die vom Berufungsgericht vorgenommene Würdigung auf einer lückenhaften und unter Verletzung prozessualer Vorschriften erfolgten Tatsachenfeststellung beruhte (BGH v. 18.2.2015 – VIII ZR 186/14).
• Ein Mieter, der in der angemieteten Wohnung raucht, verhält sich grundsätzlich nicht vertragswidrig (s. u.a. BGH, Urt. v. 28.6.2006 – VIII ZR 124/05). Ein Schadensersatzanspruch wegen Überschreitung des vertragsgemäßen Gebrauchs kommt vielmehr nur dann in Betracht, wenn die Wohnung durch das Rauchen derart beschädigt wird, dass die Gebrauchsspuren im Rahmen der Vornahme von üblichen Schönheitsreparaturen i.S.d. § 28 Abs. 4 S. 3 der Zweiten Berechnungsverordnung nicht mehr beseitigt werden können (BGH v. 18.3.2015 – VIII ZR 242/13, Rn 13).

Hinweis:

Zu den Möglichkeiten der vertraglichen Einschränkung des Rauchens s. Wietz (WuM 2014, 518).