ZAP 22/2016, Mietnebenkosten bei der Geschäftsraummiete: ... / 4. Werbegemeinschaften

Die Beteiligung an einer Werbegemeinschaft kann formularvertraglich oder individuell begründet werden. Diskutiert wird, ob nur eine Beitragspflicht vereinbart werden kann oder auch eine Beitrittspflicht. Gegen eine Beitragspflicht sämtlicher Mieter z.B. eines Einkaufszentrums, bestehen dann keine Bedenken, wenn der Verpflichtete von der Werbung profitieren kann (OLG Hamburg ZMR 2004, 510). Für die Wirksamkeit der Vereinbarung ist immer erforderlich, dass die Höhe der Beiträge festgelegt und mindestens bestimmbar ist.

Eine formularvertragliche Beitrittsverpflichtung kann unzulässig sein. Hier kommt es auf das konkrete Mietobjekt an und darauf, ob die Vereinbarung überraschend ist (s. BGH, Urt. v. 16.2.200 – XII ZR 279/97, NJW 2000, 1714, 1717).

Bei Formularverträgen (vgl. BGH, Urt. v. 12.7.2006 – XII ZR 39/04, ZMR 2006, 849 = GuT 2006, 224) muss ausgeschlossen sein, dass die Werbegemeinschaft in einer Rechtsform betrieben wird, die zu einer persönlichen Haftung des Mieters führt (wie z.B. eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts). Um dies zu verhindern, wird die Gründung eines eingetragenen oder nicht eingetragenen Vereins empfohlen (Joachim GuT 2007, 3 [4]; Seifert JR 2007, 490 [492]). Der BGH hat nur entschieden (a.a.O.), dass ein bloßer Finanzierungsbeitrag Vorrang vor einer Pflichtmitgliedschaft hat, so dass auch eine Zahlung ohne Mitgliedschaftszwang in Betracht kommt (Schmid/Harz, a.a.O., Rn 5530). Die Beiträge sollten entweder durch einen Prozentsatz der Miete oder durch einen Höchstbetrag begrenzt werden. Beträge um die 10 % der Nettomiete werden hierfür genannt (vgl. BGH, Urt. v. 12.7.2006 – XII ZR 39/04 = ZMR 2006, 849 = GuT 2006, 224; LG Berlin NZM 2001, 328).

Eine Individualvereinbarung bei Werbegemeinschaften zu treffen, dürfte schon aus tatsächlichen Gründen nicht möglich sein, weil sinnvollerweise eine gleichlautende Regelung mit allen Mietern gelten soll. Außerdem verstößt die Übernahme eines unkalkulierbaren Risikos auch in einer Individualvereinbarung gegen § 138 BGB (Schmid GuT 2006, 300 [302]; zum Ganzen s. Harz, Handbuch des Fachanwalts Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Kap. 15, Rn 446 ff.).