ZAP 2/2015, Der Garten des Mieters / V. Störungsabwehr

1. Abwehransprüche des Mieters

Der Mieter ist Eigentümer oder zumindest Besitzer der Pflanzen und hat deshalb die Abwehransprüche aus §§ 858 ff., 1004 BGB.

2. Ansprüche Dritter wegen der Pflanzen

Gegen unzulässige Beeinträchtigungen durch die Pflanzen haben Dritte die Abwehransprüche nach §§ 858 ff., 1004 BGB.

Anspruchsgegner ist i.d.R. der Mieter als Handlungsstörer, wenn es sich um von ihm gepflanzte Pflanzen handelt, da er die Störung beseitigen kann, notfalls durch Entfernung der Pflanzen (unten VII. 1.). Ob auch der Vermieter als mittelbarer Störer in Anspruch genommen werden kann, weil er die Störung duldet, obwohl er sie verhindern könnte, ist eine Frage des Einzelfalls. Meist wird in einer Störung Dritter, insbesondere von Mitbewohnern, auch eine Überschreitung der mietvertraglichen Befugnisse liegen. Der Vermieter hat damit gegen den Mieter einen Unterlassungsanspruch nach § 241 BGB, was eine Störereigenschaft auch des Vermieters begründen kann.

Hinweis:

Handelt es sich um eine Wohnungseigentumsanlage, ist der Mieter den Beseitigungsansprüchen der übrigen Wohnungseigentümer selbst dann ausgesetzt, wenn die Bepflanzung den Vereinbarungen mit dem Vermieter entspricht (im Einzelnen umstritten; vgl. Bassenge in: Palandt, BGB, 74. Aufl. 2015, § 15 WEG Rn. 28 m.w.N.).

Handelt es sich dagegen um vermieterseitige Pflanzungen, richten sich die Ansprüche in erster Linie gegen den Vermieter. Inwieweit daneben auch der Mieter, der zur Pflege des Gartens verpflichtet ist, auf Beseitigung in Anspruch genommen werden kann, ist wiederum eine Frage des Einzelfalls. In der Regel ist der Mieter als Zustandsstörer zumindest zur Duldung der Beseitigung verpflichtet. Eine eigene Beseitigungspflicht wird ihn jedoch schon deshalb nicht treffen, weil er das Eigentum des Vermieters nicht verletzen darf.

3. Selbsthilferecht

Das Selbsthilferecht des § 910 BGB steht den Nachbarn unabhängig von den Eigentumsverhältnissen auch gegen die Pflanzungen des Mieters zu. Auch bei Pflanzen des Vermieters kann der Mieter dem Selbsthilferecht nichts entgegensetzen. Die Abhilfefrist des § 910 Abs. 1 S. 2 BGB ist dem Besitzer zu setzen, i.d.R. also dem Mieter (Lemke in: Prütting/Wegen/Weinreich, BGB, 9. Aufl. 2014, § 910 Rn. 10). Dadurch wird aber keine Verpflichtung des Mieters begründet. Ein eventueller Bereicherungsanspruch des Nachbarn wegen der Kosten der Störungsbeseitigung (vgl. BGH NJW 1986, 2640; NJW 2004, 603) richtet sich deshalb nur dann gegen den Mieter, wenn dieser auch im Verhältnis zum Nachbarn zur Störungsbeseitigung verpflichtet ist.

Umgekehrt steht aber dem Mieter kein eigenes Selbsthilferecht gegen einen Überhang vom Nachbargrundstück auf seinen Garten zu; berechtigt ist nur der Eigentümer, der aber den Mieter zur Ausübung ermächtigen kann (Bassenge in: Palandt, BGB, 74. Aufl. 2015, § 910 Rn. 1).