ZAP 2/2015, Der Garten des Mieters / 2. Verkehrssicherungspflicht des Mieters

Bei Einfamilienhäusern begründet bereits der Umstand, dass das Haus dem Mieter im Ganzen überlassen ist, eine Verkehrssicherungspflicht des Mieters (Sprau in: Palandt, BGB, 74. Aufl. 2015, § 823 Rn. 48). Das gilt auch für den mitüberlassenen Garten. Im Verhältnis zum Vermieter ergibt sich die Übernahme der Verkehrssicherungspflicht aus einer ergänzenden Vertragsauslegung (Schmid in: Harz/Riecke/Schmid, Handbuch des Fachanwalts Miet- und Wohnungseigentumsrecht, 5. Aufl. 2015, Kap. 28 Rn. 21).

Hinweis:

Da die Rechtsprechung (z.B. BGH NZM 2008, 242) für die Entlastung des Vermieters von seiner eigenen Verkehrssicherungspflicht klare Absprachen verlangt, empfiehlt sich vorsorglich eine ausdrückliche Regelung.

Auch ohne eine solche Regelung trifft den Mieter jedoch für seine Gartenfläche die Verkehrssicherungspflicht, wenn ihm die Nutzung des Gartens vollständig übertragen ist. Der Vermieter ist damit vom Betreten des Gartens und den damit verbundenen Kontrollmöglichkeiten weitgehend ausgeschlossen (Horst MDR 2000, 1162), während der Mieter die Gefahrenquelle beherrscht. Die Situation ist nicht wesentlich anders als bei Maßnahmen, die in den Mieträumen vorzunehmen sind und üblicherweise von den Mietern verrichtet werden. Hier trifft die Verkehrssicherungspflicht auch ohne besondere Absprache den Mieter (Schmid VersR 2009, 906).