ZAP 20/2017, Mietrechtliche Auswirkungen der Wohnungszuw ... / IV. Anspruch auf Begründung eines Mietverhältnisses bei fehlendem Mietvertrag

Liegen die Voraussetzungen für eine Überlassung vor, besteht aber an der Ehewohnung kein Mietverhältnis, so hat der Berechtigte gegen den Eigentümer Anspruch auf Abschluss eines Mietvertrags (§ 1568a Abs. 5 S. 1 BGB). An einem Mietvertrag fehlt es auch, wenn der Alleinmieter ausgezogen ist und die Wohnung gekündigt hat und schließlich die Kündigungsfrist abgelaufen ist (Blank WuM 2009, 555, 558). Fraglich bleibt dann, ob sich der wohnengebliebene Ehegatte mit seinem Anspruch auf Abschluss eines Mietvertrags aus § 1568a Abs. 5 BGB unter Hinweis darauf erfolgreich gegen einen Räumungsanspruch des Vermieters zur Wehr setzen kann. Ansatz wäre der Hinweis auf ein rechtsmissbräuchliches Vorgehen des Vermieters nach § 242 BGB (dolo petit-Regel). Denn der Vermieter fordert mit der Übertragung des Wohnungsbesitzes etwas, was er dem Wohnungsnutzer sofort wieder einräumen muss. Im Übrigen könnte der Wohnungsnutzer mit seinem Anspruch auf Abschluss eines (neuen) Mietvertrags aus § 1568a Abs. 5 BGB im Verhältnis zur Räumungsklage Widerklage einlegen (§ 33 Abs. 1 ZPO) und Klageverbindung beantragen.

Voraussetzung für den Anspruch aus § 1568a Abs. 5 BGB ist aber, dass die Wohnung noch im Besitz eines der Ehegatten ist (Blank WuM 2009, 555, 558). Denn ein Anspruch auf (erneute) Überlassung der (ehemaligen) Ehewohnung besteht nicht (Blank WuM 2009, 555, 558).

Hinweise:

• Hat nicht der weichende Alleinmieter, sondern der Vermieter wirksam gekündigt, so kommt ein Anspruch auf Neuabschluss des Mietvertrags nicht in Betracht (Blank WuM 2009, 555, 558).
• Ein Anspruch auf Abschluss eines (neuen) Mietvertrags steht umgekehrt auch dem Eigentümer gegen den Überlassungsberechtigten zu (§ 1568a Abs. 5 S. 2 BGB).

Für den Inhalt des Vertrags gelten die ortsüblichen Bedingungen. Kommt eine Einigung über die Höhe der Miete nicht zustande, kann der Vermieter eine angemessene Miete, im Zweifel die ortsübliche Vergleichsmiete, verlangen. Unter den Voraussetzungen des § 575 Abs. 1 BGB kann der Eigentümer verlangen, dass das Mietverhältnis befristet wird. Gleiches gilt, wenn die Begründung eines unbefristeten Mietverhältnisses unter Würdigung der berechtigten Interessen des Eigentümers unbillig ist (§ 1568a Abs. 5 S. 2 und 3 BGB).