ZAP 18/2021, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / VI. Mietpreisbremse

Die Beschränkung der Wiedervermietungsmiete durch den Gesetzgeber gehört nicht gerade zu den Leuchtturmprojekten des Gesetzgebers. Das neue Regelungsregime sollte dazu beitragen, "der direkten und indirekten Verdrängung wirtschaftlich weniger leistungsfähiger Bevölkerungsgruppen entgegenzuwirken" (BT-Drucks 18/3121, S. 15). Die praktische Bedeutung der Vorschriften ist aus der Sicht der Praxis trotz aller "Nachschärfungen" durch den Gesetzgeber immer noch verhältnismäßig gering. Dafür gibt es viele Ursachen. Ein Grund ist, dass die Regelungen wegen des Regel-Ausnahme-Prinzips und den Ausnahmen von den Ausnahmen für Mieter und Vermieter viel zu kompliziert sind.

1. Umfassende Modernisierung

So gilt die Beschränkung der Wiedervermietungsmiete nicht bei der ersten Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung. Der Begriff wird im BGB nicht definiert. Er wird regelmäßig in Anlehnung an § 16 WoFG ausgelegt. Auch nach Ansicht des BGH (BGH GE 2021, 237 = WuM 2021, 170 = NZM 2021, 220 = DWW 2021, 92 = NJW-RR 2021, 524 = ZMR 2021, 375 = MietPrax-AK § 556f BGB Nr. 2 mit Anm. Börstinghaus; Börstinghaus MietRB 2021, 71; Beyer jurisPR-MietR 6/2021 Anm. 1; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 7/2021 Anm. 2) ist eine Modernisierung von Wohnraum dann umfassend, wenn sie einen Umfang aufweist, der eine Gleichstellung mit einem Neubau gerechtfertigt erscheinen lässt. Dies ist dann der Fall, wenn die Modernisierung einerseits im Hinblick auf die hierfür angefallenen Kosten einen wesentlichen Bauaufwand erfordert und andererseits wegen der mit ihrem tatsächlichen Umfang einhergehenden qualitativen Auswirkungen zu einem Zustand der Wohnung führt, der demjenigen eines Neubaus in wesentlichen Teilen entspricht.

Das qualitative und das quantitative Element sind dabei von grds. gleichem Gewicht:

• Bei der Prüfung der qualitativen A...