ZAP 18/2016, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / 3. Begründung einer Mieterhöhung für Reihenhaus mit Mietspiegel für Geschosswohnungen

Der BGH schraubt bekanntlich die Anforderungen an die Formalien einer Mieterhöhungserklärung immer weiter nach unten. Das ist immer dann höchst problematisch, wenn die Formalien einen besonderen Zweck erfüllen soll. So ist es beim Begründungserfordernis für Mieterhöhungen. Es dient dazu, solche Verfahren möglichst außergerichtlich zu erledigen. Dazu benötigt der Mieter Informationen über Tatsachen. Der BGH lässt aber teilweise auch das reine "Bauchgefühl" zu, so z.B. bei Mieterhöhungen für Einfamilien- und Zweifamilien- sowie Reihenhäuser. Nach Ansicht des BGH (WuM 2016, 502 = NZM 2016, 580 = MietPrax-AK § 558a BGB Nr. 37 m. Anm. Börstinghaus; Börstinghaus NZM 2016, 581) ist es formell nicht zu beanstanden, wenn der Vermieter eine Mieterhöhung für ein Reihenendhaus mit einem Mietspiegel begründet, der ausdrücklich für solche Gebäude nicht gilt. Die in einem derartigen Mietspiegeln genannten Entgelte können für den Mieter eine Orientierungshilfe für die Beurteilung der Berechtigung des Erhöhungsverlangens darstellen, weil für derartige Wohnungen gezahlte Mieten erfahrungsgemäß über den Mieten liegen, die für Wohnungen in Mehrfamilienhäuser mit vergleichbaren Wohnwertmerkmalen gezahlt werden. Mehr als dem Mieter diese ansatzweise Überprüfung zu ermöglichen, muss das im Rahmen des Mieterhöhungsverlangens anzugebende Begründungsmittel nach § 558a Abs. 2 BGB nicht leisten.

Das ist deshalb so problematisch, weil die Preise für Einfamilienhäuser regelmäßig nicht unbedingt – nur – von der Wohnfläche abhängen, sondern auch von anderen Faktoren, wie der Frage, ob ein Garten vorhanden ist, eine Garage, ein Kamin und die Anzahl der Schlafzimmer. Darüber hinaus gibt es veröffentliche empirische Untersuchungen aus denen sich ergibt, dass die Mieten für Ein- und Zweifamilienhäuser sehr unterschiedlich und mit Mieten in Geschosswohnungen nicht immer vergleichbar sind. Deshalb muss es eben nicht so sein, dass die Quadratmetermiete für Wohnungen in solchen Objekten mindestens so hoch ist wie in großen Geschosswohnungen. Durch die Rechtsprechung des VIII. Senats wird das Problem vollständig in den Zustimmungsprozess verlagert – mit einem enormen Prozesskostenrisiko für den Mieter. Es wird im Prozess das Gutachten eingeholt, das der Vermieter vorprozessual auf seine Kosten hätte vorlegen müssen. Da der Senat dies aber trotz der an der ersten Entscheidung (BGH WuM 2008, 729 = GE 2008, 1622 = NZM 2009, 27 = MietPrax-AK § 558a BGB Nr. 14 m. Anm. Börstinghaus; Börstinghaus NZM 2009, 115) geübten Kritik in neuer Besetzung auch wieder so entschieden hat, besteht wenig Hoffnung, dass hier in absehbarer Zeit eine Rechtsprechungsänderung zu erwarten ist.