ZAP 18/2015, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / V. Gewährleistungsrechte

1. Kinderlärm als Mangel

Beeinträchtigungen durch Kinderlärm sind häufig emotional hoch belastet. Was den einen stört, wird von anderen durchaus als angenehm empfunden. Problematisch sind zusätzlich Veränderungen, regelmäßig die Zunahme der Lautstärke und die Intensität der Nutzung angrenzender Flächen. Mietrechtlich wird das Ganze nur dann bedeutsam, wenn der Mietvertrag ausdrücklich oder konkludent eine irgendwie geartete Beschaffenheitsvereinbarung enthält. Dabei hat der BGH aber darauf hingewiesen, dass die bei einer Mietsache für eine konkludent getroffene Beschaffenheitsvereinbarung erforderliche Einigung nicht schon dadurch zustande kommt, dass dem Vermieter eine bestimmte Beschaffenheitsvorstellung des Mieters bekannt ist. Erforderlich ist vielmehr, dass der Vermieter darauf in irgendeiner Form zustimmend reagiert (BGH ZAP EN-Nr. 573/2015 = GE 2015, 849 = NZM 2015, 481 = NJW 2015, 2177 = WuM 2015, 478 = MietPrax-AK § 536 BGB Nr. 51 mit Anm. Eisenschmid; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 12/2015 Anm. 2; Schach MietRB 2015, 225; Föller WuM 2015, 485). Fehlt es an einer konkreten Beschaffenheitsvereinbarung, ist der vom Vermieter geschuldete Zustand nach den gesamten Umständen des Mietverhältnisses und dem ggf. durch ergänzende Vertragsauslegung zu ermittelnden Standard zu erforschen. Dabei ist insbesondere nach Art der Mietsache und deren beabsichtigter Nutzung sowie nach der Verkehrsanschauung zu differenzieren.

Im konkreten Fall ging es um Lärm von einem Bolzplatz. Hierzu gibt es seit einigen Jahren eine Regelung in § 22 Abs. 1a BImSchG. Danach stellen Geräuscheinwirkungen, die von Kindertageseinrichtungen, Kinderspielplätzen und ähnlichen Einrichtungen wie beispielsweise Ballspielplätzen durch Kinder hervorgerufen werden, im Regelfall keine schädliche Umwelteinwirkung dar. Nach Ansicht des Senats gilt dies auch bei vor Inkrafttreten der Vorschrift abgeschlossenen Mietverträgen, da sie nur einen allgemeinen Rechtssatz kodifiziert hat. Privilegiert werden aber nur Kindern bis 14 Jahren. Darüber hinaus handelt es sich um Jugendliche, die erheblich mehr Rücksicht nehmen müssen.

Auch für diese Altersgruppe hat der Senat Grenzen herausgearbeitet, die einzuhalten sind. Grundsätzlich stellen danach nachträglich erhöhte Geräuschimmissionen durch Dritte jedenfalls dann grundsätzlich keinen gem. § 536 Abs. 1 S. 1 BGB zur Mietminderung führenden Mangel der Mietwohnung dar, wenn auch der Vermieter sie ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit als unwesentlich oder ortsüblich hinnehmen muss. Der Senat stellt dabei auf die Grenzen des § 906 BGB ab. Deshalb seien nur solche Störungen als Mangel zu bewerten, die der Vermieter gem. § 906 BGB hätte verhindern können. Hätte der Vermieter die Beeinträchtigung gegen Entschädigung gem. § 906 BGB dulden müssen, geht der Senat von einer Minderung der Miete in Höhe des Ausgleichsanspruchs gem. § 906 Abs. 2 S. 2 BGB aus.

2. Ausschluss der Minderung

Der Mieter ist verpflichtet Erhaltungsarbeiten gem. § 555a BGB zu dulden. Das ist das Gegenstück zur Erhaltungspflicht des Vermieters gem. § 535 Abs. 1 S. 3 BGB. Ist die Mietsache mangelhaft, mindert sich die Miete automatisch. Verhindert der Mieter, etwa indem er Erhaltungsmaßnahmen pflichtwidrig nicht duldet oder ihre Duldung von ungerechtfertigten Forderungen abhängig macht, unberechtigt die Mangelbeseitigung durch den Vermieter, folgt aus den Grundsätzen von Treu und Glauben gem. § 242 BGB, dass er sich ab dem Zeitpunkt nicht mehr auf die Minderung berufen kann, ab dem die Mangelbeseitigung ohne sein verhinderndes Verhalten nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge voraussichtlich abgeschlossen gewesen wäre und der Vermieter wieder die ungeminderte Miete hätte verlangen dürfen (BGH NJW 2015, 2419 = NZM 2015, 538 = MDR 2015, 878 = GE 2015, 905 = MietPrax-AK § 555a BGB Nr. 1 mit Anm. Eisenschmid; Burbulla MietRB 2015, 231; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 14/2015 Anm. 3).

Unberechtigt ist z.B. die Verhinderung der Duldung, wenn der Mieter eines Speiselokals sie davon abhängig macht, dass der Vermieter ihm den Verdienstausfall für die Zeit der Instandsetzung ersetzt. Ein solcher Anspruch besteht nämlich nicht. Der Verdienstausfall gehört nicht zum Aufwendungsersatz gem. § 555a Abs. 3 BGB. Auch Schadensersatzansprüche gem. § 536a Abs. 1 BGB bestehen im Normalfall nicht. Allein die tatsache, dass der Vermieter die Instandsetzungsmaßnahme in Auftrag gegeben hat, stellt keinen Haftungsgrund dar. Der Vermieter kommt nur seiner gesetzlichen Verpflichtung zur Erhaltung der Mietsache nach. Insofern ist die Risikoverteilung zwischen Mieter und Vermieter eindeutig.

Der Senat hat sich dann noch mit der Frage beschäftigt, ob der durch die teilweise Nichtzahlung der Miete aufgrund der unberechtigten Minderung eingetretene Mietrückstand den Vermieter zur Kündigung berechtigte. Insofern hat der für die Gewerberaummiete zuständige XII. Senat seine bisherige Rechtsprechung wiederholt, wonach ein Mietrückstand von über einer Monatsmiete erheblich i.S.d. § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 lit. a Alt. 2 BGB ist. Ein ger...