ZAP 18/2015, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / 3. Summierungseffekt

Schon früh hatte der VIII. Senat die Unwirksamkeit von Renovierungsklauseln dann angenommen, wenn die unangemessene Belastung des Mieters sich aus der Addition von einzelnen, für sich genommen wirksamen Klauseln oder aus der Verbindung einer wirksamen Klausel mit einer unwirksamen Klausel, ergibt. Schlagwortartig wird dies als Summierungseffekt bezeichnet. Daran hält der Senat (BGH WuM 2015, 348 = GE 2015, 725 = NJW 2015, 1874 = NZM 2015, 485 = MietPrax-AK § 538 BGB Nr. 67 mit Anm. Eisenschmid; Börstinghaus jurisPR-BGHZivilR 11/2015 Anm. 2) auch nach seiner Rechtsprechungsänderung fest. Im konkreten Fall befand sich im Mietvertrag eine Schönheitsreparaturklausel, die in zwei Absätze unterteilt war. Im ersten Absatz befand sich die Abwälzung der Malerarbeiten an Decken und Wänden. Hier war ein starrer Fristenplan vereinbart. Im zweiten Absatz befand sich die Abwälzung der Renovierungslast bezüglich der Lackierungsarbeiten an Holzwerk und Heizkörpern. Hier war ein weicher Fristenplan vereinbart. Nach Auszug verlangte der Vermieter lediglich Schadensersatz wegen der Nichtdurchführung der Lackarbeiten.

Da hier die Schönheitsreparaturklausel in Absatz 1 bzgl. der Malerarbeiten wegen des starren Fristenplans unabhängig vom Zustand der Wohnung bei Übergabe unwirksam war, führte die Unwirksamkeit dieses Teils der Klausel unmittelbar zur Unwirksamkeit der gesamten Klausel. Die Verpflichtung des Mieters zur Vornahme von Schönheitsreparaturen stellt eine einheitliche Rechtspflicht dar. Ist diese Pflicht formularvertraglich so ausgestaltet, dass sie hinsichtlich der zeitlichen Modalitäten, der Ausführungsart oder des gegenständlichen Umfangs der Schönheitsreparaturen den Mieter übermäßig belastet, so ist die Klausel nicht nur insoweit, sondern insgesamt wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters gem. § 307 Abs. 1 S. 1 BGB unwirksam. Es hat immer eine Gesamtbetrachtung stattzufinden.