ZAP 16/2017, Rechtsprechungs- und Literaturübersicht zum ... / 2. Widerruf einer Zustimmung zu einer Modernisierungsmieterhöhung

Auch im Mietrecht sind die Vorschriften über den Widerruf von Verbraucherverträgen anwendbar. Das war schon zu Zeiten des Haustürwiderrufsgesetzes so und ergibt sich seit Inkrafttreten des Gesetzes zur Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie vom 20.9.2013 auch ganz deutlich aus § 312 Abs. 4 BGB, der für Mietverträge nur bestimmte Regelungen für anwendbar und für die Begründung von Mietverträgen nach Besichtigung davon wiederum weitere Regelungen für unanwendbar erklärt. Die Voraussetzungen und Rechtsfolgen eines Widerrufs haben sich aber über die Jahre mehrfach geändert. Zunächst bedeutet dies, dass der Mieter, wenn die situativen Voraussetzungen der §§ 312 ff. BGB vorliegen, seine Willenserklärung widerrufen kann. Voraussetzung ist hierfür:

• der Vermieter muss Unternehmer sein,
• der Mieter muss Verbraucher sein,
• der Vertrag wurde "außer Haus", früher: in einer Haustürsituation, geschlossen.

Wenn eine wirksame Widerrufsbelehrung erfolgte, muss der Widerruf binnen 14 Tagen erfolgen, anderenfalls nach heutigem Recht binnen eines Jahres und 14 Tagen. Früher gab es im letzteren Fall keine Frist.

Der BGH (WuM 2017, 406 = MietPrax-AK § 312 BGB Nr. 1 m. Anm. Börstinghaus) musste sich in einem "Altfall" (aus 2009) mit der Frage beschäftigen, ob der Mieter nach Ausübung des Widerrufs dem Vermieter Wertersatz in Höhe des objektiven Wertes der Modernisierung schuldet, wenn er nach Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme die Modernisierungsmieterhöhungsvereinbarung widerruft. Heute ist dies in § 357 Abs. 8 BGB geregelt. Ein Anspruch besteht nur dann, wenn der Mieter die Leistung vor Ablauf der Widerrufsfrist verlangt und der Vermieter den Mieter auf die Verpflichtung zur Zahlung von Wertersatz in diesem Fall hingewiesen hat. Diese Verpflichtung gab es 2009 noch nicht. Nach Ansicht des BGH kommt ein solcher Anspruch auf Zahlung von Wertersatz in diesen Fällen nur dann in Betracht, wenn der Vermieter zuvor eine wirksame Mieterhöhungserklärung gem. § 559b BGB abgegeben hatte. Erst diese Erklärung führe zur Zahlungspflicht für den "Modernisierungszuschlag".

Hinweis:

Die fehlende Widerrufsbelehrung kann nachgeholt werden. In Altfällen beträgt die Widerrufsfrist in diesem Fall gem. § 355 BGB a.F. einen Monat, nach derzeit geltendem Recht 14 Tage.