ZAP 14/2015, Das zuständige Gericht in Zivilsachen / 3. Klagen Dritter

Die Zuständigkeit des Wohnungseigentumsgerichts ist ferner gem. § 43 Nr. 5 WEG gegeben, wenn ein unter § 43 Nr. 1 WEG fallender Anspruch von einem Dritten geltend gemacht wird, auf den dieser übergegangen ist (KG Berlin WuM 1984, 308) oder wenn ein Anspruch von einem Wohnungseigentümer gegen einen ehemaligen Wohnungseigentümer als solchen erhoben wird (BGH, Beschl. v. 26.9.2002 – V ZB 24/02, ZMR 2002, 941). Die Frage des "Dritten" ist also rein formell zu beurteilen. Das heißt, § 43 Nr. 5 WEG hält § 29b ZPO, an dessen Stelle sie getreten ist, aufrecht. Erfasst von ihr werden alle Dritten, die Ansprüche gegen die Wohnungseigentümer haben, die auf einer Verwaltung des Gemeinschaftseigentums oder des Sondereigentums beruhen oder mit seiner Beschaffenheit zusammenhängen. Das aber nur, wenn die Gemeinschaft verklagt wird und nicht bloß ein einzelner Wohnungseigentümer.

Hinweis:

Sind noch nach altem Recht die Wohnungseigentümer gesamtschuldnerisch auf Zahlung von Werklohn wegen Arbeiten am Gemeinschaftseigentum verklagt worden, dann ist keine "Rubrumsberichtigung" möglich. Vielmehr muss die Klage dahingehend geändert werden, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verklagt wird (BGH, Urt. v. 10.3.2011 – VII ZR 54/10, IBR 2011, 249).

Bei Ansprüchen aus Verträgen kommt es deshalb darauf an, ob sie im Namen der Gemeinschaft geschlossen worden sind. Bei Ansprüchen aus unerlaubter Handlung gibt § 43 Nr. 5 WEG einigen Spielraum. So kann ein Anspruch aus einem Glatteisunfall auf öffentlichem Grund vor der Wohnungseigentumsanlage unter die Vorschrift fallen (AG Hamburg-Wandsbek, Urt. v. 4.9.2012 – 716b C 53/12).

Praxishinweis:

Weil der Besitzer des Grundstücks, auf dem eine Wohnungseigentumsanlage steht, für Außenstehende regelmäßig nur schwer zu erkennen ist, empfiehlt es sich bei Schäden, die von der Anlage ausgegangen sind, gem. § 838 BGB den Verwalter zu verklagen.