ZAP 11/2021, Die Unwirksamkeit des „Berliner Mietendecke ... / IV. Rechtsfolgen

Da das Land somit für den Erlass der Regelung nicht zuständig war, ist das gesamte Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin nichtig und zwar von Anfang an.

1. Das gilt auch für den Ordnungswidrigkeitentatbestand, da die tatbestandliche Anknüpfung an ein bußgeldbewehrtes Verhalten entfällt.

2. Alle Mietbeschränkungen aufgrund der Regelungen sind unwirksam.

   • Haben die Parteien eine höhere Miete vereinbart und der Vermieter hat diese nur wegen der gesetzlichen Regelung nicht verlangt (Schattenmiete), so kann der Vermieter die höhere Miete vom Zeitpunkt der Vereinbarung verlangen. Die Beschränkung hat es juristisch aufgrund der Entscheidung des BVerfG nie gegeben. Deshalb gelten für diese Nachzahlung auch keine Jahressperrfrist und keine Kappungsgrenze.
   • Die vereinbarte Miete muss aber zulässig gewesen sein. Insofern gelten die Vorschriften der Mietpreisbremse (gem. § 556d ff. BGB). In Berlin gelten für die hier maßgeblichen Zeiträume zwei Mietenbegrenzungsverordnungen (bis 31.5.2020: GVBl. für Berlin 2015, Nr. 9, S. 101; ab 1.6.2020: GVBl. für Berlin 2020, Nr. 24, S. 343). Die Verordnungen sind auch wirksam (BGH NZM 2020, 551; WuM 2020, 488).
3. Vermieter können eine unterhalb der Marktmiete liegende Miete, die sie wegen des Mietendeckels vereinbart haben, zumindest auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöhen. Hier gelten aber die Jahressperrfrist und die Kappungsgrenze.
4. Schadensersatzansprüche gegen das Land wegen des legislativen Unrechts, das es hier mit dolus eventualis begangen hat, bestehen aber weder für Mieter, die sich darauf verlassen haben, eine Wohnung zu einer geringeren Miete anmieten zu können, noch für Vermieter, die Teile der ihnen nach den gesetzlichen Vorschriften zustehenden Miete nicht erhalten haben (BGH WuM 2021, 251). Das Land Berlin hat aber einen Fonds „Sicher-Wohnen-Hilfen” geschaffen, aus dem Mieter im Rahmen eines zinsfreien Darlehensunterstützt werden sollen, die wegen des rechtswidrigen Gesetzes in finanzielle Not geraten könnten.
5. Spannend und schwierig wird die Antwort auf die Frage sein, welche Mieten in den Mietspiegel 2021, der in diesen Tagen veröffentlicht wurde, hätten einfließen müssen und welchen Einfluss dies auf die Verwendbarkeit dieses Mietspiegels in zukünftigen Zustimmungsverfahren haben wird. Nach § 558 Abs. 2 BGB sind Mieten solcher Wohnungen ausgenommen, bei denen die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist. Das ist zwar aufgrund der Nichtigkeitserklärung der Beschränkung durch das BVerfG formal nicht der Fall, aber die Mieten, die trotzdem niedriger vereinbart wurden und nicht erhöht werden können, fallen nach und Zweck schon unter die Regelung. Schattenmieten sind auf jeden Fall zu erfassen, soweit sie zulässig waren. Ob man das bei der Datenerhebung aber abfragen kann, erscheint schon fraglich.

ZAP F. 4 R, S. 557–562

Von weiterem aufsichtführenden Richter am AG Prof. Dr. Ulf Börstinghaus, Gelsenkirchen