ZAP 11/2015, Mietrechtsnovellierungsgesetz 2015 / VIII. Fehlerhafte bzw. nicht erteilte Auskunft

Erteilt der Vermieter eine Auskunft nicht oder unvollständig bzw. falsch, stellt dies grundsätzlich eine Pflichtverletzung des zugrunde liegenden Mietverhältnisses dar. Gemäß § 280 Abs. 1 BGB führt eine derartige Pflichtverletzung zum Schadenersatzanspruch des Vertragspartners. Ein Schaden kann dem Mieter z.B. dadurch entstehen, dass er aufgrund der unvollständigen oder unrichtigen Auskunft des Vermieters zunächst von seinem Rügerecht nicht Gebrauch macht und später durch Zufall von der Falschauskunft erfährt. Dann ist ihm als Schaden die überhöhte Miete entgangen, die er im Falle einer rechtzeitigen Rüge bei richtiger Auskunft hätte zurückverlangen können. Der Schadenersatzanspruch ist etwas anderes als der Rückforderungsanspruch nach § 556g Abs. 2 BGB. Daher steht die Regelung dem Schadenersatzanspruch nicht entgegen, wonach der Mieter die überzahlte Mietdifferenz nur geltend machen kann, wenn er vorher gerügt hat. Bezüglich des entstandenen Schadenersatzanspruchs hat der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht aus § 273 BGB (Blank WuM 2014, 641, 656).

Hinweis:

Allerdings hat der Mieter hier zu beachten, dass er möglicherweise mit einem erheblichen Mietanteil in Verzug kommt und wenn er die Vertragsverletzung oder die Überzahlung bzw. den Schaden nicht nachweisen kann, eine gegebenenfalls vom Vermieter ausgesprochene fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs zum Verlust der Wohnung führt (Fleindl WuM 2015, 212, 223).

Hat der Mieter allerdings aufgrund einer fehlerhaften oder unterlassenen Auskunft des Vermieters die Miete zurückgehalten, kann er der Kündigung des Vermieters den Arglisteinwand entgegenhalten. Das hier dargestellte Risiko besteht natürlich auch dann, wenn der Mieter sich auf einen Verstoß nach § 556d bzw. 556e BGB beruft und vorsorglich die Miete zurückhält. Da der Mieter in diesen Fällen beweisbelastet ist, geht das Risiko einer eventuell vom Vermieter ausgesprochenen Kündigung voll zu seinen Lasten.

Eine vom Vermieter zu vertretende Vertragsverletzung kann auch dazu führen, dass der Mieter das Mietverhältnis kündigen kann.