ZAP 11/2015, Mietrechtsnovellierungsgesetz 2015 / b) Änderung des Leistungsumfangs

Problematisch ist die Situation auch, wenn der Vermieter bei der Wiedervermietung den Leistungsumfang ändert. So kann er zunächst nur die Wohnung vermietet haben und danach mit dem Nachfolgemieter die Vermietung mit Garage vereinbaren. Hier ist zunächst festzuhalten, dass eine solche Vereinbarung für den Vermieter schon deshalb ungünstig wäre, weil der einheitliche Vertrag einer Wohnung mit Garage für ihn sowohl bei künftigen Mieterhöhungen sowohl als auch im Bereich der Kündigungen nur Nachteile bringt.

Hier wird unterstellt, dass der Vermieter trotz dieser Nachteile aus bestimmten Gründen dies so handhaben möchte. Es stellt sich die Frage nach der Berechnung der Vormiete. Richtigerweise muss man hier konstatieren, dass die Vormiete lediglich aus der Vermietung der Wohnung resultiert und daher die Kosten für Wohnung und Garage nicht einfach zusammengelegt werden dürfen.

Beispiel 1:

Vormiete (ohne Garage)	800,00 EUR
Garage	80,00 EUR
Ortsübliche Miete (mit Garage)	680,00 EUR
Zulässige Miete nach § 556d Abs. 1 BGB	748,00 EUR
	(680,00 EUR + 68,00 EUR)

Da es keine Vormiete mit Garage gibt, darf der Vermieter nur 748 EUR verlangen. Da er aber mehr Leistung anbietet, als im Vormietverhältnis, ist es auch vertretbar, ihm die Vormiete für die geringere Leistung zuzusprechen, also 800 EUR.

Einer entsprechenden Berechnung bedarf es auch, wenn der Vermieter ursprünglich eine Wohnung mit Garage vermietet hat und nunmehr die Wohnung allein vermieten möchte. Auch für diese Wohnung gibt es keine Vormiete, so dass der Vermieter bei der Neuvermietung § 555d Abs. 1 berücksichtigen muss. Er darf also auch hier nur die ortsübliche Miete für die Wohnung plus 10 % vom Nachfolgemieter nehmen.

Beispiel 2:

Vormiete (mit Garage)	800,00 EUR
Ortsübliche Miete (ohne Garage)	600,00 EUR
Zulässige Miete nach § 556d Abs. 1 BGB	660,00 EUR
	(600,00 EUR + 60,00 EUR)