ZAP 11/2015, Mietrechtsnove... / 3. Räumliche Beschränkung

Die Begrenzung der Wiedervermietungsmiete gilt nur dort, wo die Länder von ihrer Ermächtigung Gebrauch gemacht haben, entsprechende Gebiete festzulegen. Dabei muss es sich um Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten handeln, in denen die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen in einer Gemeinde oder einem Teil der Gemeinde zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. Ähnliche Regelungen gibt es bei der Kappungsgrenze in § 558 Abs. 3 S. 3 BGB sowie bei der Kündigungsbeschränkung im Falle einer umgewandelten Eigentumswohnung in § 577a BGB. Auch das Zweckentfremdungsrecht gem. Art. 6 § 1 S. 1 Mietrechtsverbesserungsgesetz hat sich dieser Formulierung bedient. Wegen dieser politisch hoch umstrittenen Regelung hat der Gesetzgeber einen offenen Kriterienkatalog vorgegeben, wann von einem angespannten Wohnungsmarkt ausgegangen werden kann. Das kann insbesondere der Fall sein, wenn

  • die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt,
  • die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,
  • die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird, oder
  • geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.

Allgemein ist eine "ausreichende Versorgung der Bevölkerung" anzunehmen, wenn ein annäherndes Gleichgewicht von Angebot und Nachfrage vorliegt. Dabei ist aber ein Angebotsüberhang von ca. 3–5 % notwendig, was als sog. Fluktuationsreserve bezeichnet wird und Wohnungswechsel innerhalb einer Gemeinde überhaupt erst ermöglicht (BVerwG NZM 2003, 606 = NJW 1983, 2893; Börstinghaus/Eisenschmid, Modernisierungshandbuch, Kap. 4 Rn. 24). Der gesetzliche Hinweis auf die angemessenen Bedingungen sagt nichts über die Höhe der Mieten aus. Außergewöhnlich niedrige Mieten sind somit nicht erforderlich (BVerwGE 38, 348). Die Mieten müssen lediglich von einem durchschnittlich verdienenden Arbeitnehmerhaushalt auch unter Berücksichtigung staatlicher Hilfe allgemein aufgebracht werden können. Dabei besteht eine Notwendigkeit zum Eingreifen schon dann, wenn sich aufgrund der Wohnungsmarktverhältnisse eine Unterversorgung abzeichnet (Lehmann-Richter WuM 2015, 204).

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