Zahlungsverzug – Räumungsanspruch trotz Nachzahlung / 3 Die Entscheidung

Der BGH ließ dies nicht gelten. Das Recht des Mieters, einer ordentlichen Kündigung zu widersprechen, ist nach § 574 Abs. 1 Satz 2 BGB (Härteklausel) nämlich dann ausgeschlossen, wenn ein Grund vorliegt, der den Vermieter auch zum Ausspruch der fristlosen Kündigung (z. B. bei Zahlungsverzug mit 2 Monatsmieten) berechtigt. Die vollständige Nachzahlung der Mieten innerhalb der Schonfrist führt zwar dazu, dass die fristlose Kündigung unwirksam wird. Die Wirksamkeit der hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung bleibt davon jedoch unberührt. Auch die Möglichkeit des Widerspruchs wegen einer vom Mieter geltend gemachten unzumutbaren Härte lebt auch nicht durch einen vollständigen Ausgleich der Zahlungsrückstände wieder auf. Dabei ist nicht einmal erforderlich, dass der Vermieter die fristlose Kündigung erklärt hat. Vielmehr ist es ausreichend, dass dem Vermieter bei Zugang der ordentlichen Kündigung auch ein Recht zur außerordentlichen Kündigung zusteht. Aufgrund einer derart schweren Vertragsstörung ist die Anwendung der Härtefallregelung des § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB von vornherein ausgeschlossen.