Wohnungsverkauf mit vermietetem Keller an eine dem Käufer unbekannte Person als Rechtsmangel

Leitsatz

Wohnungsverkauf mit vermietetem Keller an eine dem Käufer nicht bekannte fremde Person als Rechtsmangel mit berechtigter Nacherfüllungsforderung des Käufers

Normenkette

§ 439 Abs. 1 BGB

Kommentar

1. Beim Verkauf einer an einen Dritten vermieteten Eigentumswohnung liegt ein Rechtsmangel vor, wenn ein zur Wohnung gehörender Kellerraum zum Zeitpunkt des Verkaufs – in Unkenntnis des Käufers – nicht an den Dritten, sondern an eine andere Person vermietet ist.
2. Der Käufer kann in einem solchen Fall die Beseitigung des Rechtsmangels im Wege der Nacherfüllung verlangen (§ 439 Abs. 1 BGB). Im Rahmen der Nacherfüllung ist der Verkäufer verpflichtet, alles in seinen Kräften Stehende zu unternehmen, damit der Mieter des Kellerraums diesen Raum herausgibt.

Anmerkung

Zuvor hatte das OLG Karlsruhe in dieser Streitsache bereits durch Urteil v. 20.12.2007 (4 U 182/06) entschieden:

1. Der Verkäufer einer Eigentumswohnung hat dem Käufer – wenn nichts anderes vereinbart ist – an sämtlichen Räumen der Wohnung den unmittelbaren Besitz zu verschaffen (§ 433 Abs. 1 Satz 1 BGB).

2. Die Pflicht zur Besitzverschaffung ist dem Käufer auch dann nicht ohne Weiteres unmöglich, wenn sich ein Mieter gegenüber dem neuen Eigentümer (Käufer) gem. § 566 Abs. 1 BGB auf sein Recht zum Besitz beruft. Der Verkäufer hat in diesem Fall vielmehr alles in seinen Kräften Stehende zu unternehmen, um den Mieter – ggf. auch unter Einsatz finanzieller Mittel – zum Verzicht auf seine Rechte aus dem Mietvertrag zu bewegen.

Link zur Entscheidung

OLG Karlsruhe v. 20.12.2007, 4 U 15/07