Wohnungseingangstüren sind Gemeinschaftseigentum

Leitsatz

1. Wohnungseingangstüren stehen – gesetzlich zwingend – im Gemeinschaftseigentum
2. Damit ungültige Zuordnungsvereinbarung zu Sondereigentum gemäß Teilungserklärung

Normenkette

§ 5 Abs. 2 WEG

Kommentar

1. In der Wohnungseigentumsanlage erfolgte Zutritt zu den einzelnen Wohnungen über Laubengänge, zugänglich über das Treppenhaus. In einer Eigentümerversammlung erfolgte mehrheitliche Beschlussfassung über bestimmte Gestaltung der Eingangstüren. Eine Klägerin hielt den Beschluss für nichtig und vertrat die Auffassung, dass die Eingangstür zu ihrem Sondereigentum gehörte, sie jedenfalls über die farbliche Gestaltung der Türinnenseite selbst entscheiden dürfe.

   Während das Amtsgericht antragsgemäß Beschlussnichtigkeit feststellte, wurde vom Landgericht die amtsgerichtliche Entscheidung aufgehoben. Die Revision der Klägerin hatte ebenfalls keinen Erfolg.

2. Wohnungseingangstüren stehen räumlich und funktional in einem Zusammenhang sowohl mit dem Sonder- als auch dem Gemeinschaftseigentum, da sie der räumlichen Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum dienen. Die Tür führt allerdings erst zur Abgeschlossenheit der dem Sondereigentum zugewiesenen Räume und lässt damit auch erst Sondereigentum entstehen (§ 3 Abs. 2 Satz 1 und § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG). Gehört eine Wohnungseingangstür damit räumlich und funktional (auch) zum Gemeinschaftseigentum, steht die gesamte Tür als einheitliche Sache – gesetzlich zwingend – im gemeinschaftlichen Eigentum gemäß § 5 Abs. 2 WEG. Ob hier ein Sondereigentümer die Innenseite seiner Wohnungstür farblich eigenständig gestalten darf, wurde im streitgegenständlichen Beschluss nicht thematisiert, sodass hierüber auch der Senat im Revisionsverfahren nicht zu befinden hatte.

Anmerkung

Es ist bereits seit Langem h.M., dass Wohnungsabschlusstüren – ähnlich wie auch moderne Fensterelemente – sachenrechtlich in gesetzlich zwingendem Gemeinschaftseigentum stehen. Gleiches gilt für Außenwände (Fassaden), Wohnungstrennwände und auch Begrenzungswände zu gemeinschaftlichen Raumflächen. Die entsprechende Zuordnung erfüllt erst die gebotenen Abgeschlossenheitsvoraussetzungen als Grundlage für die Entstehung von Wohnungseigentum. Damit kann auch nicht argumentiert werden, dass sich Wohnungsabschlusstüren oder auch Fenster ausschließlich "im räumlichen Bereich eines Sondereigentums" befinden.

Allein zu etwaigen Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an diesen Elementen des Gemeinschaftseigentums kann eine Gemeinschaftsordnung (Bestandteil der Teilungserklärung) Sondervereinbarungen auch in Abweichung zu § 16 Abs. 2 WEG enthalten. Ist dies nicht der Fall, besteht allerdings die Pflicht eines jeden Wohnungseigentümers, selbst gemeinschaftliche Bauteile pfleglich zu behandeln; dies ergibt sich aus Grundsätzen des § 14 Nr. 1 WEG. Somit ist sicher jeder Eigentümer verpflichtet, Innenseiten von Wohnungsabschlusstüren (und auch innenseitige Fensterrahmen) so zu pflegen und ggf. zu streichen, dass die entsprechende Bausubstanz dieser Abschlusselemente (Gemeinschaftseigentum) möglichst lange funktionsbereit erhalten bleibt. Schädigt ein eventuell anderer Farbanstrich innen nicht die Substanz eines solchen Gemeinschaftseigentums, hätte ich grundsätzlich auch gegen eine innenseitige Farbänderung nichts einzuwenden; es müsste dann nicht einmal differenziert werden, ob hier ein Innenfarbanstrich nicht ohnehin dem Sondereigentum zuzuordnen wäre (ähnlich der Farbe von Innenwänden einer Wohnung, eines dort aufgebrachten Gips- oder Strukturputzes oder gar einer Tapete).

Zumindest in heutigen Teilungserklärungen sollten deshalb Wohnungsabschlusstüren (und auch Fenster) nicht mehr in Zuordnungsregelungen zu Sondereigentum erklärt werden. Damit dürften auch höchst umstrittene Auslegungsmethoden zu Instandhaltungspflichten und Kostenverteilungen etwa im Sinn vereinzelt entschiedener "subjektiver" Umdeutungen (gemäß § 140 BGB) entfallen.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil v. 25.10.2013, V ZR 212/12