4.1 Grundsätze
Die Mehrhausanlage zeichnet sich dadurch aus, dass sie aus mehreren Gebäuden auf einem gemeinsamen Grundstück besteht. Hier sind verschiedene Kombinationen denkbar, wie beispielsweise
- 2- oder Mehrhausanlagen in gleicher Bauform,
- Mehrparteienhaus und Einfamilienhaus,
- Doppelhäuser,
- Reihenhäuser,
- Wohngebäude und Tiefgarage.
Auf Mehrhausanlagen finden die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes und selbstverständlich auch des GEG uneingeschränkt Anwendung. Grundsätzlich unterscheidet man die ungeregelte Mehrhausanlage von der geregelten. Im Fall der ungeregelten Mehrhausanlage wird weder in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung noch durch Beschlussfassung der Wohnungseigentümer der Umstand berücksichtigt, dass die Wohnanlage aus mehreren Gebäuden besteht. Regelungen finden sich einheitlich für die Gesamtanlage. Im Gegensatz dazu finden sich vielfach in der Praxis bereits Regelungen in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung über eine mehr oder weniger getrennte Verwaltung der einzelnen Häuser. Die Wohnungseigentümer können auch durch Beschlussfassung eine Kostentrennung zwischen einzelnen Gebäuden herbeiführen.
Untergemeinschaften sind nicht rechtsfähig
Auch wenn in der Gemeinschaftsordnung Untergemeinschaften der einzelnen Häuser gebildet worden sind, ist zu beachten, dass diese Untergemeinschaften nicht rechtsfähig sind. Sie können also im Außenverhältnis nicht selbstständig auftreten bzw. agieren. Rechtsfähig ist allein die Gesamtgemeinschaft. Die Gesamtanlage – egal, ob geregelt oder ungeregelt – kann stets nur auch nur einen Verwalter haben. Es ist also nicht möglich, für die einzelnen Untergemeinschaften eigene Verwalter zu bestellen.
4.2 GEG-spezifische Besonderheiten
Bezüglich des GEG ist zu berücksichtigen, dass nach der Legaldefinition in Art. 2 Nr. 1 der Gebäudeeffizienzrichtlinie (RL 2010/31/EU) ein Gebäude "eine Konstruktion mit Dach und Wänden ist, deren Innenraumklima unter Einsatz von Energie konditioniert wird". Maßgeblich ist die Begrenzung durch Dach und Wände, sodass auch jedes Haus einer Mehrhausanlage ein (gesondertes) Gebäude darstellt.
Reihenhausanlagen
Lediglich im Fall der Errichtung einer Mehrhausanlage mit direkt an die Gebäude weiter angrenzenden Gebäuden gleicher Bauart darf die Häuserzeile in Neubaufällen gemäß § 17 Satz 1 GEG hinsichtlich der energetischen Anforderungen der §§ 12 (Wärmebrücken), 14 (sommerlicher Wärmeschutz), 15 (Jahresprimärenergiebedarf) und 16 GEG (spezifischer Transmissionswärmeverlust) wie ein Gebäude behandelt werden. Die Erfüllung der Anforderungen kann also auf die gesamte Gebäudezeile bezogen nachgewiesen werden. § 17 GEG führt somit die Regelung in Anlage 1 Nr. 2.6 Satz 3 und 4 der EnEV fort.[1]
Von maßgeblicher Bedeutung ist § 17 Satz 2 GEG, da er die Vorschriften des Teils 5 (Energieausweise) des GEG vom Anwendungsbereich des Satzes 1 ausnimmt: Für die einzelnen Häuser der Mehrhausanlage müssen eigene Energieausweise erstellt werden.[2] § 17 GEG ist auch nicht auf Änderungen an Bestandsgebäuden im Sinne von § 48 GEG bzw. deren Ausbau und Erweiterung nach § 51 GEG anzuwenden, da der Anwendungsbereich der Norm lediglich für neu errichtete Gebäude eröffnet ist.
4.3 Geregelte und ungeregelte Mehrhausanlagen
In wohnungseigentumsrechtlicher Hinsicht ist zu beachten, dass auch im Fall der Bildung von Untergemeinschaften stets die Gesamtgemeinschaft verpflichtet bleibt, weil Untergemeinschaften nicht rechtsfähig sind.[1] Dies gilt unabhängig davon, ob der Charakter der Mehrhausanlage in der Gemeinschaftsordnung berücksichtigt wurde oder die Gemeinschaftsordnung keine besonderen Regelungen bezüglich der einzelnen Häuser enthält.
4.3.1 Ungeregelte Mehrhausanlage
Bei der ungeregelten Mehrhausanlage bestehen keinerlei Besonderheiten gegenüber der typischen Einhausanlage. Sämtliche Belange, mögen sie auch nur eines der Häuser betreffen, sind von der Gesamtgemeinschaft zu regeln. Kosten sind unter sämtlichen Wohnungseigentümern zu verteilen, auch wenn sie nur ein Haus betreffen. Freilich haben die Wohnungseigentümer die Möglichkeit der Kostenverteilungsänderung auf Grundlage von § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG dahingehend, dass diejenigen Kosten, die nur eines der Häuser betreffen, auch nur von den Wohnungseigentümern dieses Hauses zu tragen sind.
Kosten von Erhaltungsmaßnahmen
Die Wohnungseigentümer haben auch die Kompetenz, dauerhaft den gesetzlichen oder vereinbarten Kostenverteilungsschlüssel bezüglich der Kosten von Erhaltungsmaßnahmen zu ändern.
Beschließen die Wohnungseigentümer eines Hauses im konkreten Einzelfall einer Erhaltungsmaßnahme, die Kosten der Maßnahme nur unter den Wohnungseigentümern dieses Hauses zu verteilen, haben diese Wohnungseigentümer im Fall erforderlichen Erhaltungsbedarfs an den anderen Häusern aus Gründen der Gleichbehandlung einen Anspruch auf entsprechende Kostenfreistellung.
Fassadensanierung
Muss die Fassade eines der Häuser einer Mehrhausanlage saniert werden, können die Kosten dieser Maßnahme lediglich den ...
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